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原因一：投資者重新入市
自政府推出辣招以來，由於炒家成為主要打擊目標，住宅市場投資者大減。但九龍站天璽10月中以回贈「雙倍印花稅」及「買家稅」優惠「抗辣」，吸引大批投資者入市，甚至內地客入市後，其他新盤紛紛效法，投資者重投樓市。今次囍匯能夠挑動一班「餓盤」已久投資者的「神經」，原因也在「夠平」及「易租」。樓盤所在的灣仔區位於銅鑼灣零售核心區與中環商業核心區的中間，樓盤則鄰近灣仔地鐵站，易吸引中環高收入上班一族進駐，自然成為收租盤大熱。
翻查最近報道，至今到過樓盤參觀的投資者、名人多不勝數，包括前聯交所(現稱港交所)副行政總裁許浩明、藝人莫文蔚、蔡少芬、陳山聰、名模Amanda S.，連兩年來未有於香港買樓的美容界名人鄭明明亦出動，入6張票。
除此之外，最近外圍不明朗因素減少，11月14日候任聯儲局主席耶倫透露可能推遲退市，加上近日內地三中全會的消息則令港股炒上，均令市場投資者情緒更趨樂觀。
原因二：平過二手促銷
發展商的定價亦決定命運。就囍匯而言，信置、合和等為樓盤提供最高17.5%折扣，雖然賬面看來，折扣的幅度少過之前其他新盤，但實際上樓盤開價貼近二手，平均呎價2.27萬元，貼近與同區嘉薈軒二手實呎價約2.35萬元、星域軒二手實呎價約2.9萬元等，再加上折扣優惠，折實呎價再減至18,771元，難怪連發展商亦聲稱低於同區二手呎價20%。
另一新盤，位處東涌的昇薈亦同樣走平價路線，首批318伙本周六開賣，定價平均每呎9,686元，計算約20%的折扣優惠，即供均價7,672元，等同區內二手價。同樣以平價賣樓的結果，令兩盤成為今年收票的「冠亞軍」，囍匯收4,483票登「票王」，昇薈至昨日亦收3,213票排第二，幾乎可以肯定會「開紅盤」。
事實上，以低開價吸引市場的銷售策略早見於10月尾開售的The Austin，今次囍匯的銷售模式如同The Austin「加強版」，亦由於兩盤開價接近，不少代理相信，未能買入The Austin的向隅客，轉戰囍匯，令樓盤更見搶手。
業界人士指，今年來樓市氣氛低迷，加上年尾新盤眾多，發展商要聚焦市場只有透過降低價錢吸客，但過去的新盤都「低開高收」，先推景觀較差的單位平價吸客，之後逐步提價，今次兩盤是否採同樣策略仍有待觀察。
原因三：新盤按九成易上車
除平價吸客，主打用家的東涌昇薈，更夥拍渣打銀行提供按揭優惠，將用家的買樓意慾「全面點燃」。據資料，發展商將聯同渣打銀行，為昇薈買家提供按揭保險計劃，600萬以下單位最高可按九成，減輕首期。同時，銀行還為買家豁免「按揭初步評估服務」的申請服務費，另可享按揭利率低至H+1.8%，及優惠利率(P)實際按息約2.15厘。
二手樓業主若非等錢使，一般都不會大幅減價，同時付款期、付款安排亦絕不如新盤般多選擇。此外，銀行按揭方面的限制亦多，如最多只能做七成按揭，即使可以做二按，但息率也較高。同時，二手樓的按揭年期限制亦多，銀行一般規定按揭還款期上限是30年，還款期加樓齡上限是40年，意即樓齡25年的物業，原則上只可做15年按揭。在此情況下，如樓齡已達40年美孚新邨，原則上已不能申請按揭。 ■記者 顏倫樂
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