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香港文匯報訊（記者 黃嘉銘）回首2013年本港樓市，在新辣招、一手新例實施及美國退市等消息影響下，樓市總體呈「量跌價升」及尾季「一手熱二手冷」的現象。整體樓市成交跌近40%，但樓價全年升2.73%，與同期港股2.9%升幅相若。同時，部分藍籌屋苑二手價在「政策市」下仍有顯著升幅，鴨脷洲海怡半島均價年升7.9%，跑贏全港大型屋苑；東涌映灣園均價則按年降3.5%，為表現最差的大型屋苑。
受港府於前年底及去年初接連推出的「3D」重稅（額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和雙倍印花稅（DSD））樓市調控措施影響，去年樓市波折重重，全年物業買賣跌至新低水平，截至12月30日為止，年內整體物業（包括住宅及非住宅）註冊宗數跌至69,916宗，按年大跌39.5%。
憧憬鐵路接駁 吸引高價入市
樓市成交雖然急跌，但去年樓價依然堅挺，反映整體二手樓價表現的中原城市領先指數（CCL），於2013年升2.73%，至118.95點，但遠遜於2012年19.75%的升幅。
在淡市下，部分屋苑的樓價更跑贏整體樓市。其中，鴨脷洲海怡半島成為2013年全年呎價升幅最高的大型屋苑。中原盧鏡豪指，海怡半島於2013年12月成交單位多為優質單位，令建築均價被拉高至9,930元，所以對比前年呎價急升7.9%。該屋苑2013年全年錄170宗買賣，為屋苑首次成交量跌破200宗水平之年份。同時，有分析指，海怡半島未來將有鐵路接駁，現階段亦是吸引部分投資者高價入市的原因。
至於東涌映灣園則在南豐新盤昇薈於同區搶客下，成為少有價量齊跌的大型屋苑。中原范偉康表示，2013年全年映灣園共錄得149宗買賣成交，按年減65%；呎價方面，映灣園最新平均建築呎價5,763元，按年下跌3.5%。范偉康預計，映灣園成交量將持續低迷，屋苑樓價再有5%至8%下調壓力。
今年二手交投料進一步萎縮
美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，無疑2014年有多個新盤推出，估計全年一手私樓登記數字會回升至1.1萬宗；但辣招持續下，加上受新盤影響，2014年二手市場交投相信會進一步萎縮，料跌至不足4萬宗，並預期二手下挫將拖累整體物業宗數續跌至6.5萬宗的24年紀錄新低。
美國啟動退市 港樓價將調整
另外，劉嘉輝指，儘管預期美國的加息步伐不會太快，但本港息口市場走勢未必完全跟隨美國，甚至乎或會較美息提早上升，過去本港息口曾出現過與美息走勢不同步。此外，美元走勢與本港樓價背馳。隨着預期美元轉強，料成為本港樓價調整的原因之一。
至於樓價的調整幅度，還需要參考資金流走速度及其幅度。預期發展商加快推盤速度的同時，亦會持續提供優惠，故短期內二手樓價料將受壓及下調5%至10%。若美國一旦加息，按息上升不單打擊置業需求，存款利率上升則會令業主放售單位意慾加強，加上連同新盤，一二手供應將會有所增加，樓價或會出現顯著回落，預期未來兩三年將有兩三成的下跌空間。
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