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■圖為香港的高樓大廈。 法新社
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
對本地地產從業員來說，2013年確是困難的一年，雖然樓價沒有大幅回落，但是樓市成交量還不及2003年低谷。鑒於樓價不受控制的情形下，特區政府以行政手段去叫停樓價上升的問題，經過年內連番出招後，2013年基本上是「量跌價穩」的一年。直至第四季度，本地發展商採用「貼二手價」、「送稅優惠」、「再推持平」、「長樓花期」等等速銷手段「去貨」，市場反應尚算理想，一些新推樓盤錄得不俗銷情，給地產從業員份「聖誕禮物」。
市場人士開始關注這次一手樓熱潮可以維持多久呢？ 當這股「被抑壓的購買力」用盡後，如果遇上樓價沒有起色的話，樓價會否再往下沉底呢？在去年最後一次美國聯儲局例會中，大會決定減少「量化寬鬆」規模100億美元，並宣布美國利息仍會低企一段時間(起碼到2014年末)，美國「退市」會拖累香港樓市嗎？美資回巢會否被本地及內地資金回流本港有所補足呢？
與2012年末展望不同，各大傳媒訪問本地房地產專家、學者和市民中，各持份者一齊看今年樓價向下跌，由5%-30%不等，有些更加看淡豪宅，指出其跌幅會大於中小型住宅，尤其對近年產生的「假豪宅」(即位於非傳統豪宅區特色戶)大呼市民格外小心。其實樓價是含有所謂「預期」部分，樓市急速上升是因為對後市樂觀才出高於昨日價值去搶購，但今天的樓價已經缺乏可見未來的再升預期，樓價再向上幾乎是不可能了，問題是向下跌多少且於何時才發生呢？況且利息低企肯定仍然未來一年的格局，影響本地樓市最大因素是「辣招」動向。何時「減辣」或「去辣」呢？具體內容是什麼呢？住宅/非住宅土地增加量如何展望呢？
樓價若跌30% 政府料減辣
很多社會人士「一廂情願」地希望特區政府會公布「去辣」的具體條件，並且拋出樓價下跌20%-30%去測試政府底線，但換不來政府官員的正面回應。政府的不表態是可以理解的，如果「定死」條件會為行政手段增置上限，大大減低其有效性。筆者深信政府心中已有目標，應會在30%以內，而且訂下減/去辣招具體措施。雖然「往下走」的火車頭已經欣然啟動，減/去辣招數不可能再引發樓價回頭上升，只會收到收窄跌價的效果。
「辣招」下出現價不減的主因是二手樓價仍然堅穩，業主寧放租不割價求售。過去年中時，當開售一手樓新例剛實施時，發展商仍未能適應令一手樓供應量大跌。只有進入第四季發展商熟悉新例和面對「去貨」壓力下，才毅然決定推出「速銷」活動。無可否認，她們已手中積存一些住宅單位，未來兩季將是決定性時刻，她們的定價取價會牽引2014年整體樓價走向。
2014年仍是用家主導市場
既然樓市已喪失預期升值的吸引力，2014年是用家主導的市場，當市場購買力出現不振的情形，正是發展商再減價的時刻，預料會在今年第二季度發生。發展商仍然以建築成本大幅上升為理由看穩樓價，這項觀念在下跌樓市中是不可能長久成立的。樓價上升引發高通脹使建築成本急升，但同樣地樓價下跌令通脹受壓使各項成本回調。樓價未來跌價多少是取決於一手樓減幅和時間表，不過大跌30%以上會引起社會/經濟不穩定，特區政府即會出招救市。
最後，雖然全球利息於今年仍然低企，但並不表示本地按息不升。當外資回巢後，如果港資、內資沒有回流填滿資金荒，則本地利息必然有上升動力，樓按息上升是遲早問題，準買家小心留意。2014年是本港經濟困難一年，面對樓價回跌、通脹未可能立刻回順，市民的消費意慾肯定不振，各位讀者置業時必須量力而為了。樓價整體下跌10%以上是可以預見的，再擴大的跌幅則看各種不利因素的走向吧。樓價不會「凍過水」，只不過是大升後一次健康回吐而已。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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