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■長實集團執行董事鍾慎強指，現時發展商一般項目利潤回報約15%至25%。 記者梁悅琴 攝
香港文匯報訊 (記者 梁悅琴) 對於港鐵天水圍天榮站住宅項目、大埔白石角住宅地相繼流標，於長實集團負責建築設計的執行董事鍾慎強坦言，兩地地質差、規劃要求高之下，政府卻未有相應調低地價，發展商面對建築費飆升等問題時自然出價審慎，以致流標收場。鍾慎強贊成輸入外勞來解決人才荒，又指現時發展商入標時計算的利潤每年只有3%至5%，以一個項目建築期5年計，利潤回報約15%至25%。
鍾慎強指出，近年居住環境要求日益提高，政府陸續把這些要求轉化成規劃、地契以至建築的規定，以發展商買入地皮為例，包括(1)前期規劃申請；(2)建築圖則及規劃申請、(3)地契、圖則審批及(4)建築期，並需經過不少政府部門批准後才可，以致建築期時間由以往3年至4年延長至如今4年至6年， 其間利息風險都要由發展商承擔。
流標地地質差要求高
他表示，以剛流標的天榮站及白石角住宅地為例，天榮站的地質「有好多溶洞」，至少三分之一地皮不可建樓，規劃上要求又嚴格，又要搬車站；至於白石角地皮，以其規劃計，向海單位只有少數，又要做噪音評估，以致此兩地實際可建樓面未必等同其規定地積比。與此同時，樓價受地價、建築費、利息及發展成本等多個因素影響，現時建築費不斷上升，已比5年前增加超過1倍，估計未來仍會上升，再加上如今發展商需要補貼印花稅賣樓，如此計算之下，出價自然不高。
豐樂圍糾纏20年未上馬
他舉例，以北角DIVA為例，現時售價約實呎1.5萬元，建呎約1.2萬元，建築成本至少4,000元一呎、加上利息等發展成本約2,000元一呎，及市區地價約5,000至6,000元一呎計，以現時售價根本無利可圖。而集團於元朗豐樂圍項目亦糾纏20年，於去年才獲城規會通過，附帶條件可建住宅，但仍未展開工序。
此外，明日截標的馬鞍山白石地皮，他指，項目要求有2條綠化帶，令可建樓的土地減少，對建築設計都有難度，入標價相信都不會高。新建築例下，建於地庫的停車場不計入地積比內，但每呎建築成本比地面上建停車場貴300元至400元一呎，其實亦令建築成本上升。
建議賣地仿星即時揭標
對於政府連番有地皮流標，會否影響到每年私樓供應量，他相信，政府會看到實際情況，自有方法解決。他亦建議，政府可仿傚新加坡市建局招標，即時揭標，清楚列明每份標書出價，令市場透明度更高。然而，他稱集團仍會於香港研究不同地皮，如市建局中環嘉咸街重建項目。
他又稱，由於政府十大基建工程上馬，澳門又搶建築工人，加上近年香港建築商因接香港工程多蝕本收場，寧願往外面闖，成為令建築成本上升主因。同時，目前香港建築成本中，人工佔建築成本一半，近年建築材料成本反而相對平穩，2010年前逾500伙的大型屋苑每呎建築成本才2,000元以下，如今已升至4,000元一呎，百餘伙的單幢樓建築成本已升6,000至7,000元一呎，山頂豪宅建築呎價升至逾萬元一呎。由於加入建築行業的年青人仍然少，他認為，香港有需要輸入外勞，但料會有一定政治壓力，相信政府會設法解決。
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