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經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
美國聯儲局新任主席耶倫上月暗示美國最快明年第二季加息，不足一個月又揚言美國經濟及就業市場未來一段時間仍須靠低息政策來支持，故寬鬆的貨幣政策有必要維持一段時間，務求令市場對加息預期降溫。雖然美國加息時間表未定，但耶倫的言論難免令置業人士增添心理壓力，因此近日有不少市民會問，現時應該選擇租樓好還是買樓比較好？
美國退市意味着低息年代快將結束，按揭利率終將見底回升，筆者早前提到，樓價出現輕微調整，個別屋苑造價調整幅度約5至10%，入市成本稍為下降，即使在現有按揭利率水平2.15厘之上加1厘，令每月供款增加，互相抵消之下，市民供樓負擔變化僅輕微影響，因此市民決定租樓或買樓前，首要評估息口及樓價走勢。
其次需要計算回報，因為如果租樓，純粹支付每月租金，沒有額外回報。相反，置業節省了租金支出，自住用途也好，投資收租也好，某程度上也會因為物業價格升值而取得實質回報，因此無論自住與否，筆者認為，置業基本上已經是一項投資，因此決定一項置業是否划算時，少不免要計算實質回報，只要有合理回報，而又有足夠的負擔能力，仍然是置業的合適時機。
租金硬淨 回報遠勝存款
雖然現時本港物業的租金回報率由高峰期6.96厘回落，不過業主持貨力強，租金仍然十分硬淨，平均租金回報率穩守4厘以上水平，對比銀行儲蓄存款利率只有0.01厘，回報明顯較吸引，即使對比逾1厘的定息存款利率也有正回報。根據經絡按揭轉介研究部數據顯示，反映實際按息水平之「經絡按息」最新錄得2.02厘，仍然偏低，若扣除樓宇按揭方面的利率開支，實際的淨回報(淨回報=租金回報率-按揭利率)約2厘，回報不俗。
由於美國有機會明年才加息，加息周期重臨仍然是言之尚早，除非有大量資金流出本港銀行體系，否則本港暫時並未有加息的迫切性。預期加息的壓力在下半年會較顯著，即使如市場推測美國加息1厘，本港按息跟隨調整，經絡按息升至3.02厘，淨回報仍有1厘，除非按揭利率升至超過4厘，超越租金回報率，否則置業仍然較租樓划算。
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