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2014年4月5日 星期六
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私樓落成 十年高


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■今年私樓落成量將高達1.761萬伙,創10年來新高。

政府近年大增土地供應,今年開始進入「收成期」。差餉物業估價署昨預測,今年落成量將高達1.761萬伙,創10年來新高,較去年8,250伙增逾1.1倍,當中逾六成單位坐落新界區。業界預料,若入住量維持過去5年平均每年9,226伙的水平,可推測今年的現樓存貨將急升,空置率會由去年的4.1%低位上升至4.9%,重回2008年水平,對日後的樓價及租金構成壓力,其中落成量將創近半個世紀即45年新高的大型單位,今年樓價跌幅或達20%。 ■香港文匯報記者 顏倫樂

差估署昨公布《香港物業報告2014 》初步數字,顯示2013年私人住宅單位落成量約8,250個,較上年少18.7%,空置率則下降至4.1%。不過,2014年則預計有1.761萬伙落成量。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示,隨茠韘~政府積極推地之下,未來供應勢增,並會擺脫近年落成量偏低的情況。

值得留意的是,去年的入住量為8,060 個,輕微少於當年的落成量,空置量本應上升或橫行,然而,年底時空置量卻輕微下降至總存量的4.1%,為近10年的低位,空置量相當於46,570 個單位。差估署解釋,這是由於年內拆卸樓宇所致。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑亦分析,辣招影響下,投資者數量減少,用家主導市場,令單位空置率去年下降。

空置率將升至4.9% 6年前水平

雖然今年空置率下跌,但市民必須留意落成量正直線上升。若入住量維持過去5年的水平,即每年平均約9,226伙,以落成量扣除入住量後,「賬面」空置量已增加8,384伙,升至約5.5萬伙,換算空置率就升到4.8%至4.9%,回到2008年的水平。

翻查紀錄,空置率的升跌幾乎等同樓市「寒暑表」,每逢空置率上升,樓價及租金亦會下跌。2003年沙士期間,空置率就升至6.8%的高位,其後一直下跌,樓價亦隨之上升,直至2007年及2008年期間橫行在4.9%左右,當年市場雖出現金融海嘯,但對於樓市根本未有損傷,未幾2009年樓市即反彈,當年空置率跌至4.3%。

此後除2010年曾短暫升至4.7%之外,2011至2013年期間,空置率一直在4.1%至4.3%的低位徘徊,這幾年亦為樓價升幅破頂的時間。按照差估署的預測,由於中小型單位及豪宅市場今明兩年落成量都大升,估計會出現現樓存貨大增的情況,對樓價將構成壓力。

陳永傑指,尤其實用面積100平方米以上大型單位,於2015年的落成量達至3,180個的歷史新高,在辣招再加上銀行收緊按揭情況下,料豪宅市場最為受壓;再加上落成量新高的壓力,估計2014年豪宅樓價跌幅較大,年內跌幅或達20%。若今年落成量達到預測的1.761萬個,由於樓市承接力仍然疲弱,估計市場吸納力未必能追及落成量,2014年空置量必向升。

豪宅明年落成創半世紀新高

劉嘉輝則稱,被界定為D、E類大單位(即實用面積分別逾1,076呎或以上),差估署預測今年落成量達1,210伙,比去年同類型單位936伙上升近3成,明年此類大單位更預期會進一步上升至約3,181伙,數量創自1979年以來的37年新高;若與未包括離島資料的1971年至1978年一併計算,數字甚至進一步達45年新高。

事實上,2009年前,因亞洲金融風暴、沙士等等經濟危機,政府曾先後多次暫停賣地以挽救樓市,但卻種下土地供應斷層的禍根,加上美國推出多輪量寬措施,令外地資金湧港,最終令本港近年樓價急速上漲。直至政府近年推出辣稅,再加上定下每年供應2萬伙的目標,才將供求不平衡的局面扭轉,亦直接令今年的預測落成量上升,而2萬伙的每年供應目標,勢必令接下來數年的落成量持續增加。

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