按揭熱線：辣招窒礙新一代退休計劃

http://paper.wenweipo.com [2014-04-11] 我要評論

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劉圓圓經絡按揭轉介首席經濟分析師

常言道：「老來從子」。可見上一代養兒防老的觀念很重，時移世逆，本港的生育率下降，一句「養一個細路要400萬」的經典銀行廣告對白更嚇窒港人，新一代養兒育女並不容易，似乎買磚頭保值「藏富於樓」的傳統智慧更實際。能夠在退休之時，擁有一層物業自住，而另一層物業收租固然理想，即使只有一個已供滿的自置物業，透過逆按揭計劃套取年金作養老之用也不失為上策。不過礙於樓宇按揭收緊，加上壓力測試及辣招的掣肘，新一代買磚頭作退休保障將受影響。

因為按揭成數收緊，貸款難度增加，現時首次置業人士必須通過壓力測試，供款佔入息比率不能多於五成，假設加息3厘後也不能超過六成，至於第二個按揭物業，難度再升一級，因為供款佔入息比率須再降一成。因此在現有辣招下，買一個物業相對以往困難，要買兩個物業更加難上加難。即使想將早已購入的大單位沽出套現，再買入兩個細單位作一層自住一層收租之用，別忘記現時購買第二個物業需要支付雙倍印花稅（Double Stamp Duty，DSD），難免令人卻步。

供樓年期愈拉愈長

為求通過壓力測試，有部分置業人士遂將供款年期延長，務求降低每月供款，以符合指引的供款佔入息比率標準，因此按揭平均供款年期持續上升，根據金管局住宅按統計數據顯示，最新平均還款年期維持25.5年的歷史高位。以往置業人士最多採用20年至25年供款年期，但新一代港人，普遍傾向選擇30年供款年期。現時部分置業人士已因為首期不足而押後置業計劃，加上供款年期愈拉愈長，有機會年屆退休也尚未將物業供滿，逆按揭的如意算盤似乎亦打不響。

隨着科技進步，人類壽命不斷延長，出生率下降，全球人口老化問題加劇，香港亦不例外，根據香港政府統計處公佈的人口普查數據顯示，本港整體年齡中位數已由2006年的39.6歲，升至2011年的41.7歲，衝破40歲關口，筆者建議新一代要更早為退休生活而綢繆，同時認為政府盡快檢討措施，當樓市脫離非常時期後，以循序漸進方式減辣，讓樓市重回正軌。