放大圖片
劉圓圓 經絡按揭轉介首席經濟分析師
常言道:「老來從子」。可見上一代養兒防老的觀念很重,時移世逆,本港的生育率下降,一句「養一個細路要400萬」的經典銀行廣告對白更嚇窒港人,新一代養兒育女並不容易,似乎買磚頭保值「藏富於樓」的傳統智慧更實際。能夠在退休之時,擁有一層物業自住,而另一層物業收租固然理想,即使只有一個已供滿的自置物業,透過逆按揭計劃套取年金作養老之用也不失為上策。不過礙於樓宇按揭收緊,加上壓力測試及辣招的掣肘,新一代買磚頭作退休保障將受影響。
因為按揭成數收緊,貸款難度增加,現時首次置業人士必須通過壓力測試,供款佔入息比率不能多於五成,假設加息3厘後也不能超過六成,至於第二個按揭物業,難度再升一級,因為供款佔入息比率須再降一成。因此在現有辣招下,買一個物業相對以往困難,要買兩個物業更加難上加難。即使想將早已購入的大單位沽出套現,再買入兩個細單位作一層自住一層收租之用,別忘記現時購買第二個物業需要支付雙倍印花稅(Double Stamp Duty,DSD),難免令人卻步。
供樓年期愈拉愈長
為求通過壓力測試,有部分置業人士遂將供款年期延長,務求降低每月供款,以符合指引的供款佔入息比率標準,因此按揭平均供款年期持續上升,根據金管局住宅按統計數據顯示,最新平均還款年期維持25.5年的歷史高位。以往置業人士最多採用20年至25年供款年期,但新一代港人,普遍傾向選擇30年供款年期。現時部分置業人士已因為首期不足而押後置業計劃,加上供款年期愈拉愈長,有機會年屆退休也尚未將物業供滿,逆按揭的如意算盤似乎亦打不響。
隨着科技進步,人類壽命不斷延長,出生率下降,全球人口老化問題加劇,香港亦不例外,根據香港政府統計處公佈的人口普查數據顯示,本港整體年齡中位數已由2006年的39.6歲,升至2011年的41.7歲,衝破40歲關口,筆者建議新一代要更早為退休生活而綢繆,同時認為政府盡快檢討措施,當樓市脫離非常時期後,以循序漸進方式減辣,讓樓市重回正軌。
|