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2014年4月12日 星期六
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借鑒市場經驗 確保重建持續


市建局昨日公佈第九個需求主導重建項目,涉及土瓜灣道7個街號的舊樓。市建局稱,項目總發展成本預計要16億元,可能會虧蝕。需求主導重建計劃長期出現虧蝕,主要原因是收樓成本過高。市建局有必要對需求主導計劃進行檢討,特別針對收購成本過高的問題,借鑒私人市場的運作經驗,提升重建效益,確保市區重建的可持續性。

需求主導重建計劃自2011年推出以來,市建局已啟動9個項目,當中有7個項目已進入收購程序,有關項目每平方呎收購價均近萬元至逾萬元不等。有分析估計,由於需求主導重建項目在本港樓價高峰期收購舊樓,未來樓市發展不明朗,按照市建局現時財政狀況評估,估計每個項目會虧蝕數以億元。市建局非執行董事黃國健指出,需求主導計劃之所以出現賬面虧蝕,在於每個項目都以高價買入。現時樓價高企,加上法律規定市建局的收購價一定不能低於同區7年樓齡的實用呎價,結果市建局需要以逾萬元的呎價來收購市價只值數千元一呎的舊樓。而且每個項目都需時5年至6年,當重建項目完成時樓價下跌,重建項目的售價不可能太高,市建局不僅不可能收回成本,還會面臨巨額虧損。本港市區舊樓眾多,樓齡逾50年的超過5000幢,而且逐年增加,對重建的需求有增無減。市建局主席蘇慶和接受訪問時表示,未來5年用於重建項目的費用超過200億元。市建局的財政負擔將日益沉重。

市建局以「改善舊區居民生活環境,更新舊區」作為首要工作目標和責任,但如果市建局因為收購成本過高導致巨額虧損,財力無以為繼,將不可能開展新的重建項目,最終受害的還是所有舊樓的市民。如果要政府額外注資,則加重納稅人的負擔。特首梁振英在今年的施政報告中也指出,市建局有必要全面檢討需求主導計劃,並且以審慎及維持市建局財政自給為長遠目標的原則,持續營運。本港私人發展商的收購舊樓項目,按商業原則運作,通常都有可觀利潤。市建局要維持健康財政,同樣需要依照審慎理財的原則,重視借鑒市場經驗,以保證重建計劃的可持續推展。惟有如此,才能長期穩定地實現「改善舊區居民生活環境,更新舊區」的目標,讓更多的舊區居民受惠。

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