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2014年5月19日 星期一
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看淡前景:白石角地皮估值急降兩成


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■白石角科研路地皮估值被降至每方呎4000元。

香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 樓市前景不明朗,除推動發展商加快賣樓花,發展商買地出價亦變得「手緊」,地價如深陷泥沼,不斷下滑。繼上周屯門地價爆出12年新低,緊接本周五截標大埔白石角地皮亦不被市場看好,有測量師更大幅將估計由3月時每方呎樓面5,000元,削減20%至每方呎僅4,000元。往日被視為「豪宅區」白石角,「Level」一下子被推低。

每方呎地價降至4000元

高緯環球3月初於大埔白石角流標前,對於大埔白石角科研路地皮每方呎樓面仍估值5,000元,惟其後3月中毗鄰的科進路竟然「流標」,之後地價每況愈下,屯門井財街地皮上周更再創出屯門區地價12年的新低,公司大中華區評值及諮詢部董事張翹楚對本報直言,「今時唔同往日」,對地價重新估計,料每呎樓面僅4,000元,估值僅約29.2億元。

他解釋,該一帶供應量極多,而且由最近賣地成績可見發展商出價保守,相信地皮最後只會以低價成交。不過,由最近屯門井財街地皮的造價看來,政府於地皮底價上亦作出一定的調整,相信即使發展商出價4,000元,亦不會如上次般出現「流標」。預測地價連同建築費及發展商利潤等,預料將來實呎價仍達1.2萬元,與同區二手價相若。

增密度可建樓面加300萬呎

該區地價不再受發展商青睞,大部分原因在於政府大幅提高發展密度,去年將原作科學園擴建的地皮改為住宅發展,一下子在新年度賣地計劃中加入4幅白石角土地,每一幅都可建約75萬方呎樓面,令該區總可建樓面「憑空」增加約300萬方呎。

據了解,信置、南豐、嘉華國際、富聯國際等財團合作開發的大埔白石角天賦海灣,可建樓面亦不過325萬方呎左右,這意味政府現時一下子將該區可建土地增加近1倍。這尚未計3月流標的科進路地皮,以及將截標的科研路地皮,未來該一帶合共可供出售土地多達6幅,涉及樓面達到445萬方呎。白石角科研路住宅地佔地208,822方呎,可建樓面730,876方呎。

料啟德1H3地盤估值40億

至於同日截標的啟德第1H3號地盤,毗鄰去年6月中國海外投得的另外兩幅地皮,佔地82,603方呎,可建總樓面約413,015方呎,限量最少建630個單位。張翹楚稱,雖然鄰近的啟德1I3地皮,早前保利以每方呎樓面約6,530元投得,但因應最近地價低迷,估計造價亦不高,對IH3估值40億元,每方呎樓面5,500元。

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