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香港文匯報記者 謝孟謙
港鐵（0066）與匯控（0005）一樣，小股東眾多，單看每年股東會不少阿公阿婆出席就知，大家買港鐵多以「收租股」、「半隻地產股」來看待，從沒人期望它可以靠狂加票價賺錢。純粹以事論事，世界上的公共運輸系統多數都是蝕錢的，「地鐵 + 物業」是港鐵能大賺的根本，沒有了物業發展的港鐵，還可以繼續年賺過百億嗎？小股民還可繼續持有港鐵股票嗎？政府日後需否要以公帑及小股東供股來支持港鐵維持服務呢？
有消息指，鑒於港鐵對鐵路沿線地土囤積居奇，每年賣地平均僅供應約1,300伙，只佔政府每年批地量的7%，嚴重影響政府的土地供應目標，政府要求港鐵須在2年-3年內全數推出轄下5幅地皮，涉約1.36萬伙。否則，將會削減港鐵管理層花紅、炒魷魚，未來不再向港鐵批出鐵路沿線項目，甚至用行政手段收回鐵路沿線上蓋項目發展權與土地使用權。
政府為求增加樓宇供應，有責任壓低樓價以釋民怨，有一千條理由催逼港鐵加快賣地；但另一方面，港鐵作為上市公司，也有一千條理由將土地善價而沽，理直氣壯為股東謀取最大利益，顯見雙方存在「不可調和」的矛盾。然而要鏟除港鐵的地產霸權說易行難，莫說是強行收回鐵路沿線上蓋項目發展權與土地使用權，即使是要港鐵根據「可加可減」機制稍微削減一下加價幅度，也有排拗。不過，就當政府有雷霆萬鈞之力，排除萬難將港鐵的地產霸權拔掉 ，我們可嘗試看看對港鐵的投資價值的影響。
或失鐵路沿線項目發展及使用權
據港鐵2013年年報，截至去年12月31日，港鐵期內股東應佔溢利130.25億元，每股盈利2.25元。港鐵業務主要六大類別（見表一）：(1)香港客運業務、(2)香港車站商務、(3)香港物業租賃及管理業務、(4)香港物業發展、(5)中國內地及國際聯屬公司及(6)其他業務（收入分佈詳見下表）。當中(1)、(2)可泛稱為港鐵「車站收入」，而(3)、(4)可歸類作「物業收入」，兩類收入可謂港鐵「雙巨柱」。
（1）與（2）項來自市民搭地鐵所付之費用，以及車站店舖租金與廣告收入，兩者共佔總利潤48.33%。「車站收入」乃穩定可靠收益，原因有二：其一，票價「可加可減」機制要通過既定立法程序方可調整，票價水平相對穩定，而偶遇通脹，港鐵可加價；其二，港鐵站內人流暢旺，對站內廣告牌位與舖位收入有一定支持。
目前未知政府是打算如何收回鐵路沿線上蓋項目發展權與土地使用權，是連現有的都收回？還是劃一條線，將今後的收回？就以最辣的連現有的都收回計（當然會有補償，相信還有小股東申請司法覆核等等，曠日持久，沒法具體計算），即收回地皮，沒收地鐵站上蓋物業權利，港鐵將頓失一柱，其「物業收入」頃刻盡滅。留意表中（3）與（4）項，前者主要源於各大上蓋商場的租賃與管理業務收入與投資物業升值所得，而後者物業發展利潤主要來自賣地賣樓。此一「物業收入」支柱支撐整體利潤的65.72%。
收入勁減 投資前景大打折扣
試想，假如政府突然全數收回港鐵所有相關地權與物業發展權，斷絕(3)、(4)項的利潤，港鐵股東應佔溢利則降至44.65億元，大減65.72%，按現有發行股數計，基本每股盈利僅0.77元，比起原先的2.25元減少65.78%。以此來看，港鐵暫時仍有盈利，大家仍不用供股，但投資前景肯定大打折扣，因為今後的盈利增長，將會主要依賴本港的客運業務及車站商務的自然增長。
按昨天交易日股價為準，港鐵每股收報29.5元，假設市盈率維持於現時13倍水平，其股價在政府沒收其地皮與物業，斷絕相關收入後，要維持現時的市盈率，股價起碼要跌至10.01元，足足跌66%！
話又說回來，對於港鐵高層而言，既然作為大股東的港府都不介意速賣或賤賣土地，港鐵高層又何須熱面貼冷屁股，繼續去捍衛股東都不要的權益？而在向社會及小股東交代方面，港鐵高層也有大條道理，說是政府（大股東）威逼賣地，不惜犧牲利潤。所以，不難想像，經政府在背後發功，餘下沿線可供應上萬戶單位的土地，相信好快就會清倉。至於由此促成低價賣地，有否益了發展商，小股東的利益是否受到損害，今後可能只有股壇長毛David Webb獨自關心。
補遺：就在本文完稿之時，剛接到市場消息說，兩年前流標的大圍站上蓋項目，港鐵有意向地政總署爭取降低補地價，冀不再出現流標，項目將於下季重新招標。
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