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近期多幅地皮招標反應冷淡，發展商闊綽不再，讓人聯想到是否看淡後市。同時，反映本港樓市的中原城市領先指數CCL走勢反覆，不過當下多個藍籌屋苑創出新高呎價成交。綜合多種現象分析，地皮的位置、成交單位類別及數據等，反映樓市正處分化局面，買家入市需格外留神。
土儲過多 新界滯銷
踏入2014年，地皮標售屢現「震撼彈」，去年曾流標的港鐵天榮站上蓋項目，在年初「鬆綁」條款後重推，結果迎來第二次流標收場。同時，新晉豪宅區白石角地皮標售表現「坎坷」，3月時成為政府重推土地招標以來首幅流標地皮；及至上月底，毗鄰一幅臨海地標出，每呎樓面地價竟低至3,300元，低於市場預期下限約17.5%。至於上月中標出之屯門井財街地皮，每呎地價竟低見1,938元，創出近年屯門區地價新低。
不過應當留意，市區地近期連創瘋價，其中南區壽臣山道西地皮，上月每呎樓面地價達30,888元，打入本港最貴地皮前五。至於灣仔捷船街一幅奀地亦以天價2.33億元標出，樓面呎價高逾1.6萬元，可見市區地皮矜貴搶手。
市區地少 重金吸納
就發展商而言，市區住宅向來有市有價，加上地皮供應稀缺，不得不重金吸納，除了造就上述瘋價地皮，亦令港九各區掀起舊樓收購戰。新界多幅住宅地標售反應顯得慘淡，無他，港府本年度共推逾廿幅新界地，發展商自然有權「揀擇」，其中數間龍頭發展商目前更坐擁大量新界土地儲備，政府所推之地並不合其「胃口」。
樓價企穩 搶細價盤
另一邊廂，二手市場近期頻現呎價新高，其中青衣青怡花園一個實用343方呎的單位，日前以388萬元成交，實呎11,312元，創屋苑實用呎價新高。至於香港仔居屋雅濤閣一個中層戶，上月以綠表價378萬元售出，實呎達8,957元，創南區綠表居屋呎價之冠。
縱觀現時多宗二手成交，以600萬元以下之中低價成交支撐。政府推出「辣招」逾年，樓價卻沒大幅回落，細碼盤成為急於上樓首置客的必爭之選。雖然呎價刷新紀錄，但整體售價仍在負擔之內，上車客亦不介意「高價」入市。市場人士指，在辣招影響下，銀碼較大的物業交投最受影響，業主往往需擴闊議幅，方能獲得承接，帶動CCL反覆。在上述種種影響下，造就新界地「滯銷」、市區地搶手、CCL反覆、二手現新高的分化。
■香港文匯報記者 蘇洪鏘
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