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學者：高樓價削政策效果 增供應為治本正道
美國聯儲局本月中旬議息後，對何時加息隻字不提，只表示會削減買債規模，究其原因是經濟數據表現參差，令當局議而未決。在美加息未有提早來臨下，本港樓價持續無止境攀升，屋苑破頂之聲此起彼落，上車盤直逼500萬元，置業人士繼續望樓興嘆，港府早前訂下的樓市政策亦變成難鳴孤掌。學者預計，本港高樓價仍會持續惡化，多項房屋政策將被迫剎停，而遏抑樓價上升最治本之策還是增加供應，令供求恢復平衡。
■香港文匯報記者 顏倫樂
本屆政府視解決房屋問題為政府首要任務，上任兩年多來連續推出多項房屋及土地政策，然而，受外圍環境影響，加上時移世易所帶來的變化，導致今年樓價再度急升，殺了政府一個措手不及，多項房屋政策均被迫剎停或改變。
多項樓市新政無疾而終
經濟學家關焯照日前接受本報記者訪問時表示，高樓價下，今年以來不少房屋政策都出現變化，白居二、「港人港地」等等，本來就因應市場需求推出市場，但近期樓價高企，令白居二入市比例大減，「港人港地」亦因作用有限、「無迫切性」而變相不再存在。關焯照直言：「好多政策唔講唔講就無咗㗎喇。」
不過，土地供應因屬長期調控樓市措施，面對樓價高企，政府今年不惜降低地價批出土地，為的就是長遠增加土地供應而遏制樓價。由最近市建局觀塘市中心項目、港鐵大圍站項目，以及多幅低價批出的官地，均可見到港府賣地已不再維持高地價政策。
辣招未能遏止樓市升勢
關焯照直指，目前樓價的確已升至相當高的水平，雖然差估署的私宅負擔比率只54%，但若加3厘息已至70%，不可不察。而8月香港中文大學公布2013年度的香港生活質素指數，更顯示以家庭入息中位數計算，一般市民需要不食不用不住14.19年，才有能力購買市區一個400方呎單位，較2002年所計算的4.68年長約10年之久，港人上樓之夢遙遙無期。
政府過去三年多來相繼推出多項「需求管理」措施，但樓價仍屢創新高，這固然因為目前樓市大環境所致，如低息環境持續、失業率低等；但亦與市場剛性需求有關，如政府早前放寬換樓客的雙倍印花稅(DSD)，雖然原意並非放寬辣招，但市場最終卻解讀為減辣，令積聚的購買力被釋放，成為推高近期樓價的原因之一。另外，政府雖然積極增加土地供應，但遠水未能救近火，即使今年新盤貨量上升，但仍然供不應求。
他預期，樓價升勢仍會維持數月，若情況持續惡化，估計政府將被迫再出辣招，以防樓泡出現。他提醒，不可忽視政府加辣的動機，以及壓抑樓價的決心。而加辣的方式，或會再延長辣稅的年期，例如將額外印花稅(SSD)的年期由3年延至5年，亦可能會徵收資產利得稅、按揭利息稅等。
下季港鐵市建局擔大旗
資深測量師陳東岳表示，港府上周公布新一季賣地計劃，預算可提供6,700伙住宅，但仍依賴港鐵及市建局項目為主，兩者共佔新一季供應約80%，較為矚目的是曾試過流標的港鐵天榮站項目，再推能否成功標售，是整季能否達標的關鍵。他認為，當局應增加招標條款的彈性，以減低流標的風險，穩定未來住宅供應，否則一旦缺口打開，累積數量愈大，便愈難追回。
樓市不斷變化，房屋政策亦跟着改變，白居二、新居屋等亦須跟隨大市靈活改變，他亦認同，假若樓價「升得太離譜」，政府不排除會加辣，估計亦會循需求管理上出發。
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