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■香港發展局局長陳茂波。 資料圖片
香港文匯報訊（記者 顏倫樂）雖然政府手持多幅土地，又積極提高發展密度增加土地供應，可惜遠水未能救近火，改劃地皮工作在地區遭遇阻力，多幅土地未能即時推出市場，政府亦改變供地思維，由以往以官地供應為主，在本季改由港鐵為主。分析認為，港府要發揮作為港鐵大股東的影響力，減低港鐵項目再度流標的風險；同時也要有後備方案，即在本財年最後一季（明年1至3月）推出其他土地填補供應缺口。房策有決心，更要有手段，樓市才有望逐步健康發展。
港鐵主導本季供應佔70%
在政府剛公布的第四季賣地計劃中，本季可供出售地皮總可建達6,700伙，按季大增34%，但細心分析會發現，當中政府主動招標土地僅6幅，涉1,250伙，按季急跌40.48%外，更為2012後第1季後兩年半新低。其餘供應主要來自港鐵，承擔供應量的70%，約4,600伙，創單季供應量新高。市建局方面，則擬招標海壇街╱桂林街及北河街項目，可提供約850個單位。
有分析認為，本季土地供應由港鐵擔大旗，一方面是由於港鐵的項目已規劃多年，都是「熟地」，並不存在改規難關，如天水圍天榮站更已兩度流標，可以馬上供應市場，同時伙數供應規模大，符合政府增加供應的目標；另一方面，本季推出港鐵項目，可為政府在官地改劃上爭取時間，以免官地供應「斷纜」，成為市場有心人炒藉口。
發展局局長陳茂波早前強調，政府掌握未來兩至三年的市建局及鐵路項目供應，相信供應鏈不會「斷纜」。不過，亦承認政府規劃工作相當艱巨，明白地區人士和居民可能會對改劃工作有所憂慮，政府各有關部門會仔細評估和考慮有關改劃或增加密度的建議，並盡量透過實施緩解措施，減少對地區可能造成的影響。
但他亦批評，個別地皮在改劃工作通過區議會、城規會後，仍有社會人士進行司法覆核，做法對社會沒有好處，形容此舉為「拖後腿」，最後受害的只會是等住屋的市民，重申政府需要地區人士和居民的支持和諒解，整個社會亦有必要面對現實，作出取捨。
當然，前車可鑒，將注碼押在港鐵身上也有一定風險。港鐵項目流標有前科，因港鐵過去的策略是求價不求量，若非達理想價錢，寧可抽回重新招標，不少發展商感港鐵叫價過高。如上及本季推出的港鐵項目中，除將軍澳日出康城第五期是新項目外，大圍站項目曾在2012年流標，天水圍天榮站項目更曾兩度流標，這三大項目共提供7,500伙，相當於港府全年賣地目標約40%，若這些項目再流標，那政府土地供應將出現極大缺口。
港府要發揮大股東影響力
因此，港府未來如何向港鐵施加作為大股東的影響力，港鐵如何與發展商周旋，在既不賤買土地，保障大小股東利益，又要爭取發展商入標之間拿捏，實在是大智慧。「辦法總比困難多」，相信港鐵會參考大圍站項目的辦法，即在招標條款，如與發展商的分紅方式、補地價安排等增加彈性，以增加發展商承接意願。大圍站項目已在9月15日已推出重新招標，本月13日截標，該項目首設兩套方案（俗稱A、B餐）予發展商選擇。
此外，將項目拆細招標亦是一個辦法，如本季將招標的日出康城項目，港鐵已明言將拆細招標，以吸引小型發展商入標，減低項目流標的風險。同時，港府還要有後備方案，以應付港鐵項目一旦再流標，要在本財政年度最後一季（明年1至3月）推出其他土地填補缺口，避免土地供應不達標，增添樓價升壓。
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