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■天水圍天榮站地皮。 資料圖片
新招標條款變動不大 合建細戶反應料勝上兩次
香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 曾兩度流標的港鐵天水圍天榮站項目，上周截意向後，隨即於昨日推出招標。據消息人士指，今次招標條款維持「一口價」的方式，但原來取消的輕鐵站臨時搬遷費用，今次則要求發展商負責，造價2.5億元，分紅比例亦訂在10%。雖然港鐵新招標條款較前對上一次更多限制，但有發展商指，未來中小型單位將受歡迎，而項目亦適合興建細單位，故此入標意慾較之前濃厚。
港鐵發言人表示，項目昨日起招標，2月5日截標。項目發展參數與此前相同，佔地約196,249方呎，最高可建樓面約982,280方呎，其中2,207方呎樓面屬商業用途，提供單位1,500伙，平均單位面積653方呎，預期天榮站物業發展項目將於2021年竣工。
分紅比例維持10%
消息人士指，港鐵今次招標，仍然以「一口價」形式招標，發展商出價必須高於項目補地價，港鐵並設分紅比例10%。至於首次招標時4.1億元的輕鐵站臨時搬遷工程，本來在第二次招標時安排由港鐵承擔，最新招標條款內，又再重新規定由發展商支付，搬遷時間訂在21個月(1年9個月)。另外，與上一次招標相同，港鐵有權按項目當時市值1.6倍回購整幢物業。
雖然港鐵今次招標條款收緊，但麗新發展高級副總裁潘銳民表示，近年中小型單位受歡迎，未來亦會成趨勢，雖然港鐵招標條款改動不大，但輕鐵站的建築工程時間較之前短，綜合各項因素，公司對地盤興趣仍然較之前濃厚。
補價每呎料1500元
高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚表示，港鐵有權按項目當時市值1.6倍回購整幢物業，已為項目「保底」，分攤了發展商風險，加上近年細單位受追捧，相信發展商對項目的興趣會較之前大，估計最後收到標書會有6至8份，較之前3份多至少1倍。
他續說，天水圍早前有兩幅官地賣出，樓面地價約1,800元，為該區提供指標，不過，由於天榮站項目的地理位置較遜，估計每方呎補地價會較低，料約1,500元。而因為要與港鐵分紅，估計發展商出價會更低手，補地價或有機會跌穿1,200元水平。
翻查資料，天榮站項目曾有兩次流標紀錄，堪稱近年最不受歡迎地盤。第一次流標發生於2013年初，當時更成為首個「零標書」項目，令港鐵及政府相當尷尬。首次流標「死因」在補地價太貴，金額高達26.86億元，發展商更須支付4.1億元前期工程費，總計每呎補價成本已高達3,152元，在政府持續增加供應的大環境下，發展商競投興趣大減。
兩度流標條款優化
港鐵火速於同年底重推項目，雖已汲取教訓簡化招標條款，除列明補地價由港鐵與政府商談，發展商只須向港鐵提出一個地價，即「一口價」招標。鐵路臨時搬遷工程由港鐵承擔，前期工程費用亦由港鐵支付；同時過去繁瑣的分紅比例亦會取消。可惜，項目因地段、發展年期等問題，仍然遭到地產商冷待，項目今年2月宣告再次流標。
有見項目兩度流標，港府亦「心灰意冷」。發展局局長陳茂波其後更曾公開表示，「天榮站改建為居屋是不錯選項，值得考慮，政府內部正研究」。惟最後項目仍交由業主港鐵推出招標作私宅發展，居屋一說無疾而終。項目去年底第三次推出市場，上周截意向收到21份意向書，市場反應熱烈，包括遠東發展以及內房龍頭萬科等，亦首度參與競投。
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