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香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
復活節假期首個交易日，港股創出七年來新高，恒生指數報26,236點，單日升961點，成交2,524億元，破香港股市單日成交紀錄，港股總市值升至28.6萬億元，亦創歷史新高。今次股市上升，普遍認為是北水南來所致。中證監於3月27日公布，容許內地新成立的公募基金通過港股通投資港股，而毋須取得QDII資格，新政策之下港股開始大升。近期本地零售及旅遊業受到「佔中」及「反水貨客」滋擾旅客等的負面影響所挫，生意大幅下調，股市北水南來如果能夠持續，或許可以成為香港整體經濟的新增推動力。
除了中證監政策放閘之外，美國預期加息推遲，歐洲、日本等經濟體系持續量寬，H股股價比對 A股有折讓，資金追落後等亦是資金湧入港股市的原因。另外，國家正積極推動「一帶一路」的戰略發展，當中涉及「絲綢之路」的陸路及海路交通系統，跨國跨域的高鐵、開鑿運河、航運港口等設施的龐大基建，藉今次股市升，亦反映相關的基建、交通、列車建造及航運概念等股份受惠。
假若中央持續放寬銀根，而內地投資渠道較少，資金透過港股通南下勢將持續，作為香港股票交易市場的港交所自然因為交投量大增而受惠，或許亦應該及早在交易系統等有關環節提升，立體增容及加強處理大量交易的能力。
傳統智慧是股市走在樓市前面，股市交投壯旺，部分獲利資金轉投樓市，這是以往經驗，但今次稍有不同。北水南來，新入場資金來自內地人，現時香港實施雙辣稅及取消了以房地產投資移民項目，內地人套股獲利後購樓的交易成本高，額外印花稅亦令短炒無利可圖，所以今期股市旺未必繼後樓市亦旺，雖然不排除部分港資金套股獲利後，轉持物業作長期持有。
「辣招」令短炒無利可圖
反觀本地樓市，官方數據顯示住宅空置率下跌至17年來新低，差餉物業估價署《香港物業報告2015》初步數據，住宅空置率由前年底的4.1%進一步下跌至去年底的3.8%，空置率持續下跌，顯示現存住宅及新建住宅單位有越來越高的使用率，是剛性住屋需求殷切的表現。這類需求很難以行政措施去壓抑，比如收緊銀行按揭，對置業自住者來說，只會產生延遲置業的作用，用家待儲蓄足夠首期後，便重投市場。
剛性需求殷 難執便宜貨
近期將軍澳新盤，當中部分為較大型的三、四房單位，迎合換樓客需求，市場反應可算熱烈，證明市場對較大型單位仍有一定需求。現時市場做法，發展商在銷售過程中，給予買家各項優惠，包括即供折扣、贈品、財務優惠如二按及從價印花稅津貼等，買家所需動用首期較購買二手樓為少，有人認為政府收緊按揭，間接令二手樓流通量下降，二手樓業主如需套現，除非肯作較大幅度減價，否則不容易成事。現時每年新盤供應只佔現有住宅總量的很少比例，待每年的新建住宅供應量恢復較充裕後，可考慮放寬二手樓按揭至回復收緊前水平，有助於市場消化較多比較新樓樓價便宜的二手樓樓盤，同時亦令買家有更多選擇。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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