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經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
政府過去6年推出一系列樓控措施，仍未能壓抑樓市升浪，而自從2008年金融海嘯之後，本港按揭利率跌至歷史低位，期間物業價格不斷上升，出現「息跌價升」局面，市場普遍預期美國加息是樓市調整關鍵時刻，屆時將「息升價跌」，反映不少市民將按揭利率與樓價走勢掛鈎。筆者認為，按揭利率由低位逐步正常化無可避免，不過按揭利率與樓價走勢並非直接掛鈎，除非本港經濟環境欠佳，否則年內樓價仍有支持。
根據歷史數據，按揭利率與樓價走勢亦曾出現「息升價升」及「息跌價跌」同步情況。回顧上世紀90年代，當時按揭利率反覆向上，一度高逾10厘以上，其間樓價穩步上揚，不過1997年金融風暴將樓市推倒，樓價連續6年下跌，其間按揭利率跟隨回落，樓價於2003年再由谷底反彈，雖然市場於2004年開始進入加息周期，但樓價依然節節上升，反映樓價與息口走勢並非必然掛鈎。
「經濟」穩定大於一切
綜觀分析，本港樓價走勢取決於多項因素，大致上可歸納為「政策」及「經濟」兩大類最影響市場購買力的因素，首先「政策」部分可細分為房策及未來房屋供應規劃，政府於2009年出招收緊按揭，為樓市降溫，然而樓市經歷七次收緊按揭措施的洗禮，2015年本港物業價格亦未見回調跡象，加上新供應最快明年推出市場，故現階段暫且可撇除「政策」因素。換言之，樓價走勢取決於「經濟」，而「經濟」涉及層面較廣，包括環球貨幣政策、生產總值、失業率及通脹等左右市民入市決定及影響市民購買力的因素。
筆者認為，香港市民的購買力並不遜色，因為經濟環境較不少歐美國家表現優勝，而且失業率偏低，工作相對穩定，對置業有利，再者，現時多個國家貨幣政策仍然寬鬆，故資產價格存在升值空間，加上香港高通脹問題持續，市民購買磚頭有助抵消通脹壓力。
從經絡實質按息（即以經絡按息減去本港通脹率）可見，經絡實際按息由2010年至今仍處於負按息利率水平，截至今年5月，經絡實質按息仍處於負2.01%，負按揭利率時期已持續達六年，為按揭史上最長紀錄，令買家置業意慾有增無減。美國聯儲局的寬鬆貨幣政策早於去年已結束，並完成退市計劃，雖然加息時間表未明，但息口上升已是必然大勢，除非美國連環加息，本港相應跟隨，以致正利率年代重臨，即按揭利率高於通脹率，否則美國即使今年加息，樓價亦未必會即時下調。
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