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中銀香港高級經濟研究員 蔡永雄
經過近十二年的樓市上升以後，樓價高企已是一個不爭的事實。住屋或置業問題無疑對年青人或中低收入家庭構成巨大的壓力。可是，單以樓價變得越來越難負擔，又是否代表樓價即將出現大跌，並對銀行體系構成重大的風險呢？
近年隨着樓價大幅上升，按揭貸款餘額持續增加，今年3月份更突破了一萬億元的水平，佔銀行體系總貸款的13.7%，前者較十年前增加了九成左右，後者則較十年前24.4%降低10.7個百分點。由於按揭貸款佔銀行體系總貸款的比例較大，故當樓市錄得多年上升後，任何較大規模的價格調整均有機會對銀行的呆壞賬，甚至影響銀行體系的穩定性。因此，金融管理局已先後七次推出按揭貸款的審慎監管措施，以防止一旦樓市出現調整將嚴重影響銀行體系的穩定。
現時新造按揭要求甚嚴格
由於金融管理局已推出多輪的審慎監管措施，現時購買物業的買家已難再獲得按揭成數較高的貸款(樓價1,000萬元以下，最高貸款成數為60%)，且要通過壓力測試，銀行需要以假設利率上升3%的情況下，評估貸款人是否仍有足夠的還款能力。因此，新造按揭的貸款成數持續下跌，由2002年中68.5%的高位逐漸下跌至52.4%。假如貸款人選擇透過按揭保險來獲得二按，可敘造的最高按揭成數亦已改為8成，反映現時新造按揭的要求甚為嚴格。
再者，在新造按揭的個案中，只有2.3%的個案選用二按，該比率雖然較2009年至2012年期間低於1%為高，但已明顯低於2002年至2003年樓市低迷時高達兩成以上的水平。因此，有鑒於新造按揭貸款成數和選用二按的比例甚低，相信即使本港樓市出現一兩成的跌幅，亦不會對銀行構成嚴重的風險。這些客戶亦無須像亞洲金融風暴樓市低迷時，以銀主盤的形式，低價賣走物業，並面臨破產的危機。
金融管理局除了要求借款人能夠通過壓力測試外，並對擁有或擔保其他按揭物業，以及非自用住宅物業、工商物業及車位的借款人實行更嚴格的供款與入息比率，這一措施進一步限制了投資者透過增加按揭貸款來持有多間物業的數目，令一般市民難以為兩三套物業同時獲得貸款，有助於減低一旦樓市下跌對銀行和客戶的風險。
另一方面，香港人口普查的數字指出2011年本港共有236.8萬個家庭住戶，52.1%(123.3萬戶)是居住在自置物業內，當中60.1%即74.1萬戶是沒有按揭及貸款，其餘的39.9%即49.2萬戶是有按揭或貸款。沒有按揭及貸款的住戶比例較2001年及2006年分別48.5%及52.2%有所上升。
本地住戶財政狀況頗理想
而在有按揭或貸款的住戶中，2011年的按揭供款及借貸還款與收入比率中位數僅為19.6%，較2001年及2006年的28.1%及26.6%進一步改善，兩者均顯示本港住戶的財政狀況甚為理想。無疑，有關數據是2011年的，住戶的財政狀況或會有所改變，但由於2012年至2014年本港住宅樓宇成交每年只有約65,000宗，加上其間金融管理局已七次推出按揭貸款的審慎監管措施，相信絕大部分家庭住戶的財政狀況仍甚為健康，不僅有能力抵禦經濟下行的負面影響，亦無須在樓市下跌時，爭相減價賣樓以償還按揭貸款。
在這一情況下，雖然本港樓價已變得越來越難負擔，但並不代表樓價即將出現大幅調整，並對銀行體系構成重大的風險。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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