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中小單位佔69% 學者料樓價有下調壓力
香港文匯報訊 (記者 顏倫樂、梁偉聰) 本港樓價長期只升不跌，令不少想「上樓」的小市民望樓興嘆，不過以下數據或者為一眾無殼蝸牛帶來好消息！據運輸及房屋局昨日公佈的最新數字，未來3至4年一手私人住宅供應量升至8.3萬伙的歷史新高，短短半年內供應急增9,000伙，增幅為近年最大，亦反映政府一直以來增加土地供應的措施初見成效，以4年計，每年新盤亦超過政府年供2萬伙的目標。房屋供應充足，有學者直言未來樓價有下調壓力，尤其潛在私宅供應中69%為中小型單位，未來跌幅會更明顯。
城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示，未來3至4年私宅供應量8.3萬伙，即使攤分4年計，每年亦至少有2萬伙供應，供應量大增，勢必對樓價造成壓力。另一方面，供應量急升亦意味日後市場租盤大增，租金有望獲得紓緩，而由於租平過供，估計不少市民將選擇租賃市場，亦會令私宅需求下跌，預測明年樓價會出現較明顯跌幅。
明年樓價或回落5%至10%
不過，由於現時香港經濟基調仍然良好，失業率低、息口低企，潘永祥指，除非外圍經濟突然出現大變化，否則樓價今年下跌的機會仍然輕微。但本港零售業數據差，經濟前景不明朗，再加上明年供應量有明顯上升，而樓宇需求又被一定程度消化，明年樓價預測會回落5%至10%。特別是中小型單位，由於近年升幅顯著、而未來供應較多，料跌幅會較明顯。
未來私宅供應量多達8.3萬伙，令港人回憶起港府1997年提出的「八萬五」政策。潘永祥說，當年的八萬五，指的是每年度公私營房屋的總供應，其中私宅供應為每年約3萬多伙，而今天8.3萬私宅供應，說的是未來3至4年的供應量，其實相較之下少得多，而且兩段時期的經濟環境、市場需求有明顯不同，很難直接比較。
新世界：剛性需求大撐樓價
不過，面對住宅供應不斷上升，發展商卻淡然若昔。新世界執行副主席鄭志剛認為，住宅供應增加未必影響樓價，因市場仍存在剛性需求。他指，樓價的升跌要視乎個別地區供應，一個大數未必影響本港樓價，樓價升跌始終要視乎供需。
根據運房局資料，第2季打後的未來3至4年私宅供應量最新為83,000伙，為該局自2004年9月起有紀錄以來的新高，較首季激增5,000伙或6.4%，而以半年計供應量更上升了9,000伙。
運房局發言人回應指，供應量上升主要是因為有多幅大型住宅用地轉為熟地。發言人又指，8.3萬伙中，估計有5.7萬伙為實用面積少於70平方米(753方呎)的中小型單位，佔整體供應量約69%。
將增16幅熟地額外供11300伙
此外，預計未來數月會再有16幅住宅用地轉為熟地，可額外提供約11,300個單位。業界預測，下半年供應量將持續上升，有機會續創新高。運房局昨亦公佈第2季度一手私人住宅施工量及落成量，兩項數字都大升，其中施工量達5,900伙，按季急升1.95倍；落成量4,200個，較首季的900個急升近3.7倍。
然而，由於首季一手私人住宅施工量及落成量均偏低，總結上半年數字則按年有回落，當中施工量7,900個，按年減少36%；落成量上半年則有5,100個，按年減少32%。不過，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，預料下半年施工量可望急增，全年預測達1.8萬伙；但落成量仍未追得上，全年估計1.14萬個，低於政府預期的1.33萬個。
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