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經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
本港樓價自2008年金融海嘯後，至今已連升七年，期間人民幣亦持續升值達五年，不過人民幣兌換港元匯價自去年起開始出現下跌，近期跌勢明顯加劇，引起市場廣泛討論，有言論指人民幣貶值將會令樓價有所調整。究竟人民幣貶值，本港樓價是否很大機會出現調整？
回顧過去七年本港樓市升浪，每年樓價升幅由2.7%至26.9%不等，惟期內人民幣每年升幅僅徘徊1.3%至4.6%，2014及2015年至今人民幣甚至貶值，上述數字已反映，人民幣升值幅度亦不足以支持樓價上升，故人民幣匯價與樓價走勢沒有必然關係。
最直接影響內地客購買力
筆者相信，人民幣貶值最直接是影響內地客的購買力，而不是物業價格。以往內地客來港置業，基於人民幣升值，買港樓變相有折扣優惠，加上本港物業升值力強，大大提升購買力及置業誘因，2003至2011年內地客佔整體按揭市場比例有增無減，2011年高峰期更達11.1%，還記得當年不少評論指內地客來港置業推高本港物業造價嗎？筆者已透過數據分析事實並非如此，根據經絡按揭轉介研究部數據顯示，內地客比例由2011年高峰期顯著下跌，至今已連跌四年，及至七月份佔比進一步跌至5.3%，不過較去年全年的6.8%減少1.5個百分點，更創出六年新低，期間樓價並沒有跟隨掉頭回落。
樓市未來看政策息口變化
此外，從金管局數字可見，去年初人民幣兌港元匯價，每1元人民幣兌換約1.2836港元，今年七月跌至僅兌換1.2471港元，貶值近3%，不過筆者相信，內地客對本港物業的入市熱情冷卻，人民幣貶值並非唯一因素，因為人民幣貶值遠不及各項印花稅的影響力，單是新買家印花稅(Buyer Stamp Duty -BSD)，內地客來港置業率先要支付15%稅項，因此入市成本上漲才是內地客入市熱情冷卻的主因。本港樓市現時仍然穩健，因為近日股市波動，樓市並未受到很大衝擊，至於樓價何時出現調整，筆者相信現階段較取決於日後的政策及息口變化。
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