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經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
第三季向來是傳統樓市旺季，因此不少發展商趁勢推出多個新盤應市，銷售反應相當不俗。日前有個別新盤出現少量撻訂個案，引起市場關注，認為是淡市訊號響起。事實上，從整體一手銷售成績來看，撻訂僅屬零星個案，所佔比重並不算高，相信撻訂主因並非看淡後市，筆者將在下文跟大家探討一下因由。
細價樓門檻提高
為了增強銀行的風險管理和抗震能力，今年2月金管局再度收緊按揭指引，令現時細價樓的入市門檻提高。三項逆周期措施分別為：一、價值700萬元以下住宅物業最高按揭成數由七成下調至六成。二、第二套自用住宅物業的「供款與入息比率」（DSR）上限，由現時五成調低至四成；在加息3厘的壓力測試下，上限進一步由現時六成調低至五成。三、各類非自用物業按揭貸款的DSR上限，由現時五成調低至四成；在利率壓力測試下的上限由現時六成調低至五成。因此，發展商所提供的二按計劃，即以物業「一按加二按」之按揭成數為樓價八成至九成作招徠，便正好滿足部分買家的上車需要。
置業先要計好數
不過其後金管局於3月就二按或按揭保險計劃再加大力度收緊，規定若按揭申請人通過額外融資，以致整體按揭成數較其正常所容許的最高按揭成數超過20個百分點，認可機構需將適用的DSR上限調低5個百分點。以最高按揭成數為六成的物業為例，正常適用的DSR上限為五成，壓力測試下的DSR上限為六成。若按揭申請人申請額外融資，以致整體按揭成數超過八成，適用的DSR上限須調低至四成半，壓力測試下的DSR上限亦要調低至五成半。另一方面，由於二按對借貸人的要求較一按嚴格，一般以最高息率部分計算壓力測試，如果買家對自身的負擔能力未計清楚，便很容易因未能上會而要撻訂。
以700萬元物業舉例，發展商為新盤買家提供「一按加二按」九成半按揭優惠，二按貸款額可達樓價35%，即是245萬元，首4年按息P減3.1%、其後每年為P＋0.75%。假設二按部分以其後每年為P＋0.75%計（P=5.25%），即6厘，壓力測試再加3厘至9厘，套用在一個700萬元物業、貸款「六成加三成半」、供款30年例子上的話，其一按及二按供款分別為15,841元及14,689元，合共30,530元；壓力測試下，則一按及二按供款分別為22,933元及19,713元，合共42,646元，根據DSR上限五成半，該業主月薪最少要達77,539元。不過，若買家誤以二按優惠首4年P－3.1%計算，壓力測試下的一按及二按供款分別為22,933元及13,378元，合共36,311元。月薪要求大減至66,020元。由此可見，買家採用二按前必先「計好數」，以免突然發現資金不足影響置業計劃。
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