瑞銀：香港倫敦樓泡最大

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香港文匯報訊 瑞銀財富管理昨推出全球房地產泡沫指數，指15個城市中12個的住宅價格均偏高，甚至是趨向泡沫化。倫敦與香港的樓市泡沫風險最高；新加坡、悉尼與東京住宅價格亦偏高，但不在泡沫化情況之內。

瑞銀財富管理投資總監辦公室新發佈全球房地產泡沫指數報告，分析全球15個城市的住宅價格。報告指，全球許多城市的住宅實質價格，由1998年至今已上升一倍。平均來說，住宅的價格已超過了2007-08年金融危機時的水平。

港住宅價格偏離當地人收入程度

據該泡沫指數報告指，研究範圍內大部分城市的住宅價格都出現偏高情況，其中以倫敦與香港的住宅市場泡沫風險最高。悉尼、溫哥華、三藩市與阿姆斯特丹的住宅市場，也明顯地高於長期合理價格。日內瓦、蘇黎世、巴黎、法蘭克福的價格亦偏高，而東京與新加坡的情況僅是小幅偏高。美國城市中，紐約與波士頓的價格與其過去歷史水平相比尚屬合理，而芝加哥的價格則偏低。

瑞銀財富管理投資總監辦公室經濟學家MatthiasHolzhey表示，香港、倫敦、巴黎、新加坡、紐約與東京的住宅價格偏離當地收入的程度最為嚴重，購買60平方米住宅所需資金，超過大部分受僱階級的預算，甚至高技術服務產業的受僱階級也無法負擔。

研究發現，亞太城市的住宅市場周期與歐洲及美國城市並不同步，而1990年代亞洲金融危機對香港與新加坡住宅市場的影響比較大。泡沫指數顯示，香港樓市由2011年起開始出現泡沬風險，而悉尼近期也有趕上香港之勢。在經過15年的下跌之後，東京住宅價格自2006年起開始復甦，該市場目前價格略微偏高，但上漲幅度仍然非常溫和。新加坡自2005年起都在住宅價格偏高名單的前幾名，不過因為租金與收入也隨之上揚，使其不致於陷入泡沫風險區間，近兩年住宅市場價格逐漸趨向合理水平。

港樓市三年內或進入下行周期

瑞銀財富管理亞太區投資主題主管何偉華認為，根據該行的研究，香港樓市出現泡沫的風險比較高。泡沫指數顯示，香港樓市三年內可能進入一個跌幅比較顯著的下行周期。投資者在管理房地產投資時，應將此點納入考量。

瑞銀財富管理投資總監辦公室全球房地產研究主管Caludio Saputelli表示，近幾年因樂觀預期、有利的經濟基本面以及海外資本流入等綜合因素，導致很多城市的房地產價格飆高。而寬鬆的貨幣政策延後了住宅市場正常化的周期，並在一些城市助長了當地泡沫化風險。