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匯業證券策略師 岑智勇
在「金九銀十」之後，中國指數研究院日前公佈，11月份全國100個城市住宅均價為每平米10,899元人民幣，按月及按年分別升0.46%及2.93%，漲幅擴大，並是連續四個月出現雙漲。
報告指出，11月共41個城市按月上升，56個城市按月下跌，3個城市持平。與上月相比，11月價格環比上漲的城市數量減少7個，其中漲幅在1.00%以上的城市有8個，較上月減少9個；價格環比下跌的城市數量增加4個，其中跌幅在1.00%以上的城市有15個，較上月減少6個。環比漲幅居前十位的城市依次是：蘇州、深圳、惠州、廊坊、上海、武漢、珠海、南京、北京、寧波。跌幅居前十位的城市依次是：綿陽、湛江、貴陽、台州、銀川、宜昌、昆山、三亞、西安、煙台。
從上述數據可見，內地房地產市場的價格有放緩跡象，而且升勢主要集中在一、二線城市，而跌幅則主要在三、四線城市，若情況持續，市場或會變得兩極化。
外資撤離 利淡樓市
事實上，近期國際奢侈品牌調整在內地市場的策略，也能看到端倪。Louis Vuitton（LV）日前突然結束廣州分店，管理層更表示：「如果中國個別二線城市有兩家店舖以上，我們或許會關閉其中一間。」恰巧，跟據中國指數研究院的報告，在十大城市中，僅廣州的樓價按月下跌0.33%，其餘九個城市均上升。
LV結束部分內地分店，相信與生意欠佳有關，同時也反映相關地區的經濟未如理想。店鋪減少，同時帶走就業機會；就業人數下降，對衣食住行等需求也會下降，樓價和租金也會因而受壓。因此，LV計劃減少二線城市的店舖，其實也暗示着當地經濟及樓市將會更不景氣。
恒大地產負債比率高
因此，在挑選內房股時，宜選擇主要業務及土地儲備都集中在一線城市者為宜，例如可留意個別城市的內房龍頭，又或者是一些規模較大的內房股。在首十大市值內房股中，只有兩間的股東回報率（ROE）在20%之上，分別是恒大地產（3333）及中國海外發展（0688），它們的ROE分別為28.7%及20.2%。儘管恒大地產的ROE較高，但其負債比率（Financial Leverage）達8.25倍，明顯高於其他同業；這除了反映恒大地產的經營較進取外，其財務風險也較高。若以邊際利潤（Profit Margin）去看，則以中國海外發展的23.06%較高。中國海外發展的市賬率（PB）為1.46倍，在業內屬偏高水平。不過，與ROE及PB分別為19%及2.3倍的萬科（2202）比較，則中國海外發展的估值明顯較為吸引，值得留意。（筆者為證監會持牌人士，無持有上述股份權益）
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