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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
11月10日，中共中央總書記習近平主持召開中央財經領導小組第十一次工作會議，並提出「要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。」國務院總理李克強也於黨校講話上明確指出「以往我們長期依賴的房地產，去庫存問題也沒有解決。」
根據筆者粗略記錄，這正是中央領導人自從去年將房地產政策方向自調控轉化成放鬆後首次以「去庫存」定為未來樓市基調。其實不難預測，一系列相關財政、貨幣、稅務等支援政策會出台，現有政策也會深化。
11月19日，山西省政府發佈《關於健全完善住房保障和供應體系促進房地產市場健康發展的意見》，提出全面取消限購政策，包括限價、限外及解除所謂規範商品房面積的「90/70」規定。除山西外，此前還有四川、甘肅、安徽三省明確發文取消限購政策，現在只有北上廣深四個一線城市仍在堅守。
三四線城市供過於求 壓力未減
內地業界人士一致贊成，因為中央表態正切中市場要害。從國家統計局數據，10月中商品房待售面積達6.8億平方米，比年初及去年同月增長了0.6億和1億平方米，當中一二線城市庫存明顯減少，但是三四線城市商品樓仍然供過於求，庫存壓力未減。從長遠考量，未來總體供應量包括現存未售、開工未開買、規劃未開工等等是龐大數量，一些估計更預計需時五年以上才可完成銷售。
高庫存的三四線的市政府遭遇兩難局面，巨額金錢用於基建上，但是建成的道路、公路及房屋不被有效使用，投放資金不能及時收回，經濟活動未可持續發展，財政負擔天天加重。長遠來說，一二及三四線城市整體實力差距日益擴大，人口外流不斷，做成惡性循環，也不利全國整體經濟、社會、政治健康發展。「搜房網」繪畫出令人悲傷的中國房地圖，將全國劃分為東北、華北、華東、華南、華中及西北，道出全國房價嚴重不均的悲傷現象。
全國房價嚴重不均 本季增速降
步入今年末季，整體房市「投資增幅回落、房價小幅上漲」。截至十月底，所有房地產指數包括全國房地產開發投資、全國房產施工面積及全國商品銷售面積同比都有所增長，但是增速比頭九個月明顯回落。數據顯示政府還需「加碼」扶持房地產投資、施工及銷售方面，預計「去庫存」政策仍會是明年上半年政策重點，主要扶助地區集中三四線及某些高庫存的二線城市。不過，在全國房地產整體減速同時，房價是平穩回升狀態，尤其是一線的上海及深圳。12月1日，中國指數研究院對百城(新建)住宅價格進行房價調查，調查指出十一月內百城房價連續四個月實現環比、同比雙漲，住宅均價為10,899元/平方米，環比增長0.46%，同比增長2.93%。
一二線城市庫存減 樓價料穩升
經過黃金十年，中國房地產行業正式跨進「存量房」市場。人口總量增速開始下行，老齡化問題日益嚴重，人口紅利下降是不爭事實，未來年青人剛需將主宰購房市場。如早前提及，中國的城市群已經開始分化，人口淨流入規模最大的五大省市上海、北京、天津、浙江、江蘇全部在東部地區，以前流行「要發財到廣東」的人口流向正逐漸轉化到東部地區。
剛需是未來主要購房源頭，也決定房價走向。既然人口仍然流向東部，則當地房價尤其一二線重點城市如上海、蘇州、杭州、南京等的走勢仍然保持強態，明年會穩中看升。
廣州房價將追升 與深雙城齊飛
華南區的深圳及廣州仍被看好，尤其是深圳市經歷過去十年高速第三產業開發。今日已經成為全國第三產業的高度集中地，也拉動過去一年深圳房價急升。高速的深圳經濟開發令市內土地變得稀缺，土地價格節節上揚，房屋售價升勢保持。
反觀廣州市，土地價格仍然穩定上升，但是房價升幅則較滯後。這跟廣州規模較大、幅員較廣、地區差異較闊有關。無論如何，廣州市過去十年基建趨成熟，商業活動發展良好，附近地級市如佛山、中山、惠州發展不俗也間接地支撐廣州未來建設。筆者預計廣州市明年房價增速不遜於深圳，形成雙城齊飛形勢。
政策料傾斜 三四線銷售可回穩
總括來說，明年中央及地方政策仍然集中「去庫存」，但是會傾斜於三四線城市和高庫存的二線城市。對於這些受「照顧」城市，房價可望跟隨改善的銷售量趨向「止跌回穩」，但是中央政府必須重點扶持三四線城市的經濟發展，如重點發展養老及休閒專業或者將省內某些政府機關或國企公司落戶，才可以長遠地振興三四線城市的未來整體發展。這應該是全省以至中央共同協調發展的後果，單憑三四線城市政府實在是無能為力。
明年筆者預測一線城市仍然穩中看升，廣州及北京升勢會追上，二線城市尤其位於發達華東及華南地區的升勢持續，三四線城市要看政策吧。「地王」現象會在北、上、廣、深及發達的華東/華南二線城市出現，因為內房股公司及地產基金仍然熱衷以資金投放於其中。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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