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美國聯儲局2008年以來首次加息0.25厘，標誌着美國利率進入上升軌道。市場可以再次利用價格機制去分配資源，引致環球各國經濟出現新的變化，各類資產價格出現新的走向。
港銀資金足 無加息壓力
由於聯繫匯率的關係，香港金管局要維持港元匯率的穩定，亦隨即跟隨將基本利率加息0.25厘。不過反映香港銀行同業市場流動資金的總結餘正處歷史高位的3,913億元，銀行體系內資金充裕，便暫沒加息壓力。
美國加息美元轉強，聯繫匯率導致港元跟着轉強。強港元不利出口及入境消費，繼而影響零售業。香港經濟受影響增長放慢，導致失業率上升，工資停滯不前。
樓市不明朗 明年或跌10%
美國加息為香港樓價帶來不明朗影響。如果資金流走，當銀行同業市場流動資金總結餘下降至某個水平之後，銀行體系便會缺乏資金，銀行要透過貼現窗，向金管局取得資金，那時銀行便會調升利率。
香港銀行會按各自的資金狀況調整最優惠利率（Prime rate），所以不同銀行的調整時間有所不同。資金外流時，香港銀行同業拆息（HIBOR）的波動較大，承造H按的樓宇會受利率波動的影響較快。
現時美國的利率期貨反映明年利率有可能加息至1.125厘。如果香港銀行跟隨利率上調1厘，以20年還款期計算，每100萬元貸款的每月供款額，只會上升460元，影響不大。近年香港銀行壓力測試以現在按揭利率加3厘計。亦即美國加息3厘，仍在可負擔水平。
從物業重置成本看，香港現時住宅的地價、建築費以及項目發展利息支出，加上合理利潤為約每方呎1萬元左右。相比於香港11月樓價平均呎價10,970元，即樓價平均再下跌近千元，便與建樓的合理價相若。物業發展成本中地價較易調整，但建築成本難以大幅下跌，於是市場推算明年樓價可能跌10%左右。
從供求看，雖然政府公佈9月底止未來三四年私樓供應8.6萬伙，若物業發展接近成本價，發展商無利可圖便會減少發展及供應，則有利樓價穩定。■太平金控．太平証券（香港）研究部主管 陳羡明
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