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■港樓價連跌6個月，凶兆再現。 設計圖片
學者料全年跌20% 長樓花盤最易變蟹
香港文匯報訊（記者 顏倫樂）樓價連跌6個月，凶兆再現。上季負資產急增14倍至逾1,400宗，涉資近50億元。觀乎近期新盤的減價幅度愈來愈大，甚至推出首兩年「免息免供」的付款方式助人置業。鑑古知今，對市場高度敏感的發展商，賣樓出到免供這招，可視為大冧市的警號。學者預測整體新盤今年會有15%至20%下跌空間，跌幅大過二手；長樓花期新盤更是高危炸彈，接手隨時變蟹。
樓市近月一反常態，新盤愈賣愈平，發展商「大發慈悲」，向買家提供名目繁多的優惠，甚至「免息免供」。有感似曾相識？回顧最近一次2008年金融海嘯，當時發展商的減價其實更「狠」，個別新盤狠劈四成以上，更有發展商為免爆發撻訂潮，竟向買家「回贈」已交付的兩成訂價，市場又有「十成按揭」。世上沒有無緣無故的愛，發展商為什麼忽然關心你？
近月買賣出現拉鋸
上周三，南豐東涌的昇薈突然將其中20伙劈價10%至12%，發展商並推出首兩年延期供本及豁免利息的付款方式「協助」買家置業。言猶在耳，西貢逸瓏園於翌日就加推的30伙提供多項新增優惠，未計介紹近親置業現金回贈，總折扣約26.8%，比舊價單總折扣14.5%，大增超過12個百分點，「變相減價」。
城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示，本港近半年負面消息不斷，好像失業率回升、美國加息陰霾、新盤供應增加、外圍經濟下行等，均導致本港樓價應聲下跌。不過與此同時，本港經濟基調仍然穩健，市民購買力仍在，令近月買賣出現拉鋸的尷尬局面。整體物業交投下跌，無論一二手皆出現減價吸客的現象。
對於發展商而言，在目前這個狀況下推盤相當有難度，因為發展商持有大量盤源，不可以學二手業主擺明車馬減價，一來擔心會影響買家的入市信心，二來亦憂慮「偷雞唔到蝕把米」，令準買家有「期待減價」的心理，反而不想入市；可是不減價又無法推動市場購買力入市，故最近市場只會見到發展商以增加優惠的方式來「拐彎式」減價。
新盤恐跌多過二手
潘永祥說：「如果個市跌到好差，去到『無氈無扇，神仙難變』的地步，發展商先會擺明減價，今年應該仲未去到。」他分析指，由於現時市況由用家主導，對於長樓花期新盤，他們必然會再三考慮，因為既要面對日後樓價下跌，以及供樓時息口上升的風險，更無法即時入住，故預測長樓花期新盤今年的跌幅會較現樓新盤更大；全年新盤料仍有15%至20%的下跌空間，跌得快過二手。
奇招谷準買家入市
事實上，這一浪新盤跌浪，由去年底已經出現，發展商奇招層出不窮。例如九龍建業旗下長樓花期盤「環海．東岸」，去年便推出高達95%的按揭計劃，用二按賣樓花形式，成功吸引不少年輕人「摸頂」入市。之後新地西營盤??山，去年底亦首創引入類似過度性質貸款的物業抵押貸款，港人買家可利用已供斷的物業，當抵押向發展商借15%大訂，其間免息免供免手續費，以此將首期壓低至只需付5%首期即最平約37萬元。
除高成數按揭推準買家上車，亦有發展商以高佣推動代理幫手宣傳吸客，好像最近太古地產西半山的殷然，除開價較同區同系項目低約兩成，更出動高佣（4.75%）策略，成功於淡市突圍。樓價回贈優惠方面，發展商更已用到「出神入化」，印花稅津貼、大手買家津貼等已是相當「正常」的優惠，最近已發展到介紹近親買樓亦可以有回贈等，務求盡吸客源。
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