檢索: 帳戶 密碼
文匯網首頁 | 加入最愛 | 本報PDF版 | | 簡體 
2016年5月9日 星期一
 您的位置: 文匯首頁 >> 地產 >> 正文
【打印】 【投稿】 【推薦】 【關閉】

置業錦囊:聯繫匯率有代價


國森地產集團董事 許畯森

最近一直有人問我,為何我可以預早知道香港的經濟下滑,預早沽出手上的物業。事實上當時我並不是看淡香港經濟,只是我了解聯繫匯率而已,而我更認為香港的一切也在於聯繫匯率。

前兩年,筆者近乎沽清香港的物業,只因聯繫匯率。聯繫匯率雖然對香港整體經濟發展有利,但世上沒有免費午餐,香港樓價受外圍經濟,尤其是美國的銀根和利率帶來的波動影響,這就是香港為了穩定貨幣匯率而必須付出的代價,而代價就是樓價下跌。

難隨相鄰經濟體自保

1997回歸之年,亞洲金融風暴驟起, 相鄰經濟體 (泰、馬、印、星、韓及台等)貨幣大幅貶值自保,但香港則維持聯繫匯率不變,受制於美國息率, 結果只能下調資產價格,導致多年通縮,住宅樓價亦在3年內(1997至 2000年)下跌了45%。

2006至2011年間,美元匯價下跌,利率亦降至接近零,但香港的通脹率卻大幅上升,港元瞬間貶值,存款又沒有利息,資金只有流向樓市保值,因此樓價上漲,筆者每年財富約有60%增幅。2008年的環球金融風暴,歐美採取零息政策,並向市場大量注資,香港同樣受制於聯繫匯率,導致資產價格調頭急升,樓價更不斷瘋狂上升,筆者於2009年一年內,身家更暴漲2.5倍,真的要多謝聯繫匯率。

事實上我們早前若投資香港物業應獲利豐厚,因由2005年至2010年,本港樓價平均上升64%,同時間美元也不停下滑,筆者的身家暴漲一切在於實施近30年的聯匯政策。但令人痛心的是,香港市民收入增長一直遠低於樓價升幅,筆者認為並不是我們的房屋政策做得不好,那是由於聯繫匯率制度所致而成的社會問題。

美不加息抑港樓回調

回到今天,美國經濟復甦,美元預期上升,加上中國經濟放緩,香港資產價格一定回落,樓價必須回調,但筆者認為,要現時香港物業市場在未來的一年內泡沫爆破或大幅回調,是沒可能的。原因是美聯儲局已經說了今年不會急於加息,而歐洲更出現了負利率,中國內地、澳洲都要減息,因此減慢了樓價的回調過程。一旦美息上升,香港樓價隨時回調35%也不為過,長遠來說,香港樓價最終一跌。

相關新聞
新盤首季銷售率僅三成 (圖)
新盤上季銷售率僅三成
今年新盤售出比例創新低 (圖)
學者:空置率勢上升 (圖)
今年套現155億 新地暫稱霸 (圖)
微觀點:莫被優惠及小陽春蒙蔽
新盤平價吸客 二手即時受壓 屯門私樓200萬有找 (圖)
各代理行十大屋苑周末日成交
代理回應周末日市況
SAVANNAH反應佳加推 (圖)
琣a南生圍項目預告不放棄 (圖)
世邦魏理仕:一線舖租金年跌15% (圖)
置業錦囊:聯繫匯率有代價
【打印】 【投稿】 【推薦】 【上一條】 【回頁頂】 【下一條】 【關閉】
地產

點擊排行榜

更多 

新聞專題

更多