香港文匯報訊（記者 章蘿蘭 上海報道）七月的上海土地市場與天氣一樣熱。昨日史上最嚴出讓條件地塊開拍，雖然規定項目超過40%的面積不可售，房企依然蜂擁而上，最終融信（03301）以31.55億元（人民幣，下同）拿下地塊，可售部分實際樓板價高達每平米92,506元，成為上海熱門板塊新江灣城區域的新晉單價地王。
上海土地拍賣市場已經陷入瘋狂，頻頻刷新地王紀錄。6月末7月初的一周內，上海曾連續三日誕下地王；14日，虹口區涼城新村新拍一地塊，實際可售樓板價又創下每平米9.4萬元的全國最高紀錄；而在兩日之前，金地剛剛以88億元高價拍下上海年內總價地王。
昨日開拍的中環熱地楊浦區新江灣城N091101單元A4-01（B3）地塊，毗鄰復旦大學。出讓面積39,805.80平米，容積率1.5，計容面積59,708.7平米，按照起始總價20.89億元估算，名義上的起拍樓板價是每平米35,000元。
可售樓板價每平米逾9萬
但該地塊的出讓條件可謂史上最嚴。出讓文件規定，開發商需自持建築面積不低於15%，約8,956平米以上；保障房建築面積不低於總規劃建築面積的25%，約14,927平米以上；公共設施面積約780平米。這意味着項目超過40%的面積不可售，可售面積僅剩35,045平米，實際起拍可售樓板價達到了每平米59,632元。與此同時，該地塊還對規劃建築作出層高限制，要求建築高度10米至24米的多層住宅，而且要求本地塊內中小套型住宅建築面積不得低於80%。
由於限制頗多，參與競拍的房企不及往日，但昨天新城、融創、融信、泰禾信達聯合體、保利置業東原聯合體、龍湖及山東黃金等7家企業依然圍繞該地塊廝殺，最終融信以31.55億元成為贏家。經測算，該地塊的成交樓板價每平米52,840元，溢價率51%。剔除公共設施、保障房和自持部分，可售部分實際樓板價每平米92,506元，未來的保本價將在10萬元以上，成為新江灣城的新晉單價地王。
專家：區內供大於求
上海鏈家研究部數據顯示，2010年，新江灣城商品住宅的成交均價為每平米40,699元，2016年上半年為每平米55,509元，漲幅39.4%，遠落後於同期全市商品住宅61.2%的漲幅水平。分析指，新江灣城作為上海東北角的「綠肺」的概念一直被炒作，高價地塊頻出，早前區域內不少房源都被做鋼材生意的老闆購入，但此後鋼材價格下滑，這些老闆們紛紛破產，也一度導致了區域內供大於求，價格開始出現滯漲、甚至下滑。
上海中原地產市場分析師盧文曦亦分析，目前新江灣城板塊去化周期為8.8個月，雖然偏緊，但未達到奇貨可居的程度，預計未來銷售有一定壓力。