國森地產集團董事 許畯森
近期香港一手樓銷售大升，成績相當好，二手樓銷售卻仍然淡靜，存在着冰火兩重天的現象。事實上，發展商賣樓成績現想，乃由於調整了對市場的策略，在賣樓時提供大量優惠，變相減價，所以新盤往往能熱賣。反觀二手樓銷售方面，大部分業主仍不願向現實低頭而大幅減價，導致成交大量萎縮。
有人認為，發展商正在鬥快推盤，明顯是看淡後市，筆者並不認同這看法。筆者認為，發展商鬥快推盤的原因，是由於害怕業績表現不佳，賣樓未如理想，當盈利未能達標，分析員將會調低股價評級，這才是發展商的真正壓力。因為在半年前，筆者不時聽到某幾位大老闆正在煩惱着股價被大幅調低一事，因為分析員在計算土地儲備貶值、未來的樓價下跌時，將這些風險反映在他們的股價上，令其股價低迷。所以，發展商鬥快推盤的真正原因，並不是因為他們看淡後市，而是因為他們擔心若股價長期低迷，會帶來很多不良的連鎖反應。
外資行唔明本港市況
外資大行普遍估計，樓價跌三成，甚至有悲觀言論預測大瀉五成，其中一份報告內容大概如下：翻查美國的聯邦基準利率（Federal Fund Rate)，自1954年以來有很大波幅，特別在上世紀70年代石油危機時，利率曾上升至18厘以上，但到90年代以後，利率很少高於6厘。以過去30年平均數來說，聯邦基準利率約為4厘至5厘之間。而現在的指標0至0.25厘，屬於極度不正常的水平。假若美國開始退市，利率便會向上升，問題是會升多少？如果歷史可作參考，加息的最終目標，應會是4厘至5厘。從歷史經驗來說，每次加息幅度可大於0.25至0.5厘，甚至0.75厘也很平常??總結來說，每加息1厘，樓價就回落7%，所以樓市相當危險。
辦公室承接住宅升勢
整份報告只針對利息，卻沒有分析貨幣供應量，筆者對該報告的分析員實在相當失望，分析草率，對地產業界一知半解。現在事實證明，由於市場有足夠的剛性需求，不少人正等待樓價回落，一回落就有人衝入去買。在筆者眼中，樓市一定會下跌，但大瀉的機會不大，原因是歐美經濟仍缺乏增長動力，政府被迫以量化寬鬆去應付危機。這種情勢下，利率可能長期沒法上升，例如美聯儲局今年加息機會也不大，歐洲更出現負利率，現在就連中國、澳洲都要減息，我們先別說會大幅下滑，從現時環境來看，就算是樓價回調，也會5%後到此為止。筆者預測，香港區辦公室將會接下一波升勢，實在值得投資，所以於上星期五身體力行，在灣仔購入辦公室作投資用。