未來十年人口增長見頂 私樓供過於求
香港文匯報訊（記者 蘇洪鏘、顏倫樂）樓價一直乾升同時，繼續有大行唱淡。「大淡友」德意志銀行昨天指出，隨着本港人口轉變、供應大增，預計未來10年樓價將較現水平急挫近半。按業界數據計，樓價跌幅一半相當於返回2010年中水平，平均呎價約5,907元。不過，德銀近年不乏唱淡之舉，有學者坦言「聽落啞然失笑」，認為人口老化與樓價周期沒有同步影響，反而目前樓市仍有強勁反彈力，相信短期仍有上升空間。
德銀報告指出，本港人口面臨多項問題，包括自然人口增長已達頂峰，預期到2027年時將出現負增長；同時迎來人口老化問題，25至44歲的年齡層佔比會由目前的29%，到2026年將降至26%，至於60歲以上人口佔比則由目前22%增長至30%。該行又預計，未來入境移民減少，均影響未來住屋需求，預料未來10年房屋需求將轉弱，約33.8萬個單位，較政府預測的46萬個低26%。在需求減弱同時，供應不斷增加，未來10年內新住屋供應將增至約42.9萬伙，造成私樓供過於求。
人口老化 負擔能力將轉差
報告解釋，人口老化將嚴重影響社會負擔能力，因更少家庭可以取用最長30年期的按揭貸款，預期到2019年只有11.5%家庭可負擔私樓，加上未來加息預期，料整體負擔能力轉差，平均樓價於2017至2026年將會跌48%。當中，今年樓價將橫行，明年及後年將分別跌14%及11%；而空置率則由目前的4%，到2026年將倍增至9%，屆時供求將回復平衡。
重回7年前 實呎價5907元
樓價跌近半是如何的概念？據美聯樓價走勢圖最新數據顯示，今年5月時全港私宅平均實用呎價為11,509元，倘由目前水平下跌48%，將返回2010年6月時的5,907元、即7年前的水平。事實上，近年樓價升勢有如火箭，反映樓價走勢的中原城市領先指數CCL，最新升至158.78點，與今年初比較已累升約一成，對比97年時亦高出60%。
莊太量：聽落啞然失笑
香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指，德銀報告的立論站不住腳，「聽落啞然失笑」。因為報告內指2026年25至44歲人口會由現時佔29%跌至26%，人口老化令供樓負擔能力下降，但必須要指出，樓價周期與人口年齡的周期沒有同步影響。
樓價仍會升 須注意風險
他預測，政府政策更影響樓價走勢，香港樓價未來難跌40%，樓市仍有強勁反彈力，反而仍有上升空間。但兩年後要注意市場會出現幾項負面因素，包括息口上升、市場由「負利率年代」回到「正利率年代」，而現在發展商以旗下財務機構提供的高成數按揭，亦可能成為計時炸彈。
回顧以往記錄，「大淡友」德銀多年前起已睇淡港樓，早於2013年，銀德已唱淡本港樓價可能跌一半，理由是上海自貿區及深圳前海的冒起將削弱本港競爭力，拖累本港經濟表現；而去年6月，該行就預期樓價從當時起至2018年底，將跌四成。如今看來，從2013年到現在CCL已反覆累升逾三成。