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【投資訣竅】投資酒店 最怕文物建築

2017-07-17
■錢君溢在日本投資獲朋友(右)幫助。■錢君溢在日本投資獲朋友(右)幫助。

香港文匯報訊 (記者 張美婷) 酒店收購銀碼不菲,動輒數千萬美元起跳,加上需要不少專業知識,令部分投資者望而生畏。威煌國際酒店執行董事高譽紋分享成功收購的四條經驗,分別是了解市場回報水平;了解收購地區法例規管;收購後妥善安置員工;以及在當地建立良好人脈。

工藝多 不能貿然拆卸

據高譽紋介紹,在環球市場上,酒店行業普遍會保留5至6厘的回報給下一手買家,「若收購後營運不善,上手賣家沒有保留5至6厘的回報給你,你承擔的風險會更大......普遍優良地段的寫字樓回報約4厘,酒店回報約5至6厘」,在收購前須研究酒店的回報水平,確定能達到這一水平才出手,就可減輕收購風險。

此外,買家須了解收購地區的法例規管,特別是物業條款,若未了解清楚就貿然投資項目,接手後便會遇上不少麻煩。高譽紋直言,作為發展商最怕投資文物建築 (Heritage Building) ,因為經常牽涉到各類物業條款,譬如美國和英國的文物建築,即使買來也不能貿然拆卸,其中涉及很多工藝,若關閉這類酒店,不僅引起法律上的糾紛,亦會遭遇當地工會抗議。

第三是要妥善安置員工。高譽紋憶及,公司早年於巴黎收購酒店時,年資較高的員工想令新老闆解僱他們,從而取得高額賠償,故意上班時表現較差以便「博炒」。由於外國酒店經常有不少員工彼此之間沾親帶故,故若解僱一名,或會引起另外幾個員工的不滿,一旦鬧出矛盾又要解僱更多人,因此需要未雨綢繆,提前作出針對性的安排。

建立人脈 獲更多機會

最後,買家須與當地市政府和當地人建立良好關係,才能保證「路路暢通」。高譽紋表示,酒店收購時需要申請不同批文,包括消防設備和酒店衛生等,若與當地市政府打好關係,批文審查時間有望縮短。更重要的是,當公司於當地具備一定的人脈之後,就會有人主動提出合作,幫助公司尋找更多的「筍洁v。另外,與當地媒體建立關係亦是非常重要,媒體可免費為公司宣傳,令開支減低。

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