劏房盤轉手多蝕讓

2017-07-21

■新盤細單位落成量倍增，但在二手市場易手不時錄得蝕讓。圖為西營盤薈臻。資料圖片

香港文匯報訊（記者顏倫樂）樓價高企，近年發展商紛紛將單位越劏越細，希望藉此降低單位售價，讓準買家「變得可以負擔」。尤其市區牙籤式新盤，幾乎每一幢都主打細單位，300方呎以下劏房則已成常態，但購入細單位風險相當大，因為這類單位放租尚可，但於二手市場易手時叫座力弱，去年西營盤薈臻一個311方呎蚊型單位錄得成交，就較2012年買入價蝕讓足足200多萬元，未來細單位供應急增下，細單位的升值能力存疑。

細單位落成量近年倍升

細單位近年大行其道，根據差估署的資料，近年實用面積431方呎以下A類細單位數量的落成量飆升，2012年及2013年每年僅一千多伙，2014年及2015年每年則達兩千多伙，至2016年突然上升至3,937伙落成，而今年短短7個月，落成量亦高達2,346伙。據了解，今年政府預測細單位落成量5,109伙，目前已達標46%，若成功達標，將按年再多30%。

值得留意的是，小於215方呎以下的超細「納米盤」，落成量由2012年的0伙，逐步爬升至去年的206伙。

而A類細單位的出售情況更加見到市況逐步變化，土地註冊處資料顯示，2012年至2014年每年細單位售出數量都只不過1,757伙至1916伙，但2015年就彈升至售出4,723伙，去年更升至5,340伙，今年首7個月已售出2,796伙。

上述數字，反映發展商不斷增加細單位供應比例，市場亦因為樓價上升而「硬食」，成為高樓價現象下的畸形情況。

升市升幅慢跌市跌最甘

必須留意的是，由於市場預期未來細單位供應量持續上升，而同時間樓價已升至極高水平，市場購買力轉弱，但新盤的細單位於發展商開賣時往往已訂價過高，超出市場承受能力，雖然因單位銀碼細，市民負擔到單位售價，但卻變相透支了未來的升值能力，導致這類半新盤的細單位抗跌力極差，升市時升幅緩慢，但「跌市則跌最甘」。

好像入伙兩年多的西營盤薈臻，去年就有一個低層D室開放式單位，實用面積311方呎，原業主蝕讓近220萬元易手，較買入價平26%。

而灣仔尚匯亦為重災區，去年初曾有單位蝕讓20%離場，賬面虧蝕逾200萬元，今年樓盤跟隨樓市上市，但仍避不開蝕讓的宿命，4月時有一個單位登記以800萬元易手，較買入價平90.8萬元，蝕讓10%。

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