■土瓜灣3個已展開收購程序的發展項目需在約三四年間動用接近100億元，佔現時現金流的60%。圖為土瓜灣鴻福街、銀漢街、啟明街及榮光街一帶。 資料圖片香港文匯報訊（記者 高俊威、文森）市建局截至今年3月底，資產淨值為326億元，扣除不動產後，約有170億元流動資金。市建局行政總監韋志成昨日在網誌撰文，指出近年市建局在已完成的重建項目錄得盈餘，主要原因是這些項目的發展年期長，能夠在多年前以較現時市價為低時作出收購。若只着眼於市建局在某一年度或某個別發展項目賬面上錄得盈餘，而作所謂「賺到盡」的結論，是有欠全面。
收土瓜灣項目佔現金流60%
韋志成說，市建局必須要預留充足的儲備作項目收購及補償的開支，以九龍城土瓜灣3個已展開收購程序的發展項目為例，局方早前提出實用面積每平方呎15,383元的收購建議呎價，項目須在約三四年間動用接近100億元，佔現時170億元現金流的60%。
他預計市建局由今個財政年度至2021及2022年五年期間，推行獲批准業務綱領內工作，所涉及總開支約需350億元，顯示財務承擔和應付未來的挑戰不容小覷。
韋志成並提到，隨着全球量寬政策周期接近尾聲，屆時對香港的樓價有必然的調整。近年樓市上升對市建局的收購建議起了「水漲船高」的效應，有重建項目10多年間升幅達400%。
他表示，未來樓價的變化，對市建局的財務狀況也會增加不少風險，尤其反映在「高買低賣」的情況上。他說，若土瓜灣3個重建項目，4年後完成收購，樓價以每年3%的累進下調，市建局的虧蝕將相當嚴重。
韋志成並以2007年為分水嶺，指能有一倍或以上可供發展剩餘地積比的項目數量愈益減少。他指2007年前，市建局逾50%的重建項目能有一倍或以上剩餘地積比可供發展；惟2008年以後已下降至僅20%。在樓宇密度更高的油旺地區，情況將更為嚴峻。