■諾伊曼與其妻子共享包裝被拆穿 「獨角獸」IPO再遇挫
一度被視為下半年最受關注首次公開招股(IPO)的共享辦公室公司WeWork，前晚宣佈叫停原定最快下周掛牌的計劃，改為目標在今年底前完成上市。WeWork的商業模式及企業管治在招股過程中遭到市場嚴重質疑，導致不少投資者卻步，令公司估值在短短4星期內，由470億美元(約3,677億港元)跌至不足100億美元(約782億港元)。這次事件勢必進一步打擊市場對一些所謂「獨角獸」企業IPO的信心。
WeWork母公司We Co.原定在前日早上展開上市前路演，並計劃最快在下周落實招股價並掛牌。不過到傍晚市場開始傳出WeWork打算押後上市、改為在10月底前掛牌的消息，到晚上公司終於發聲明證實IPO延期，不過聲明沒有提及重啟上市的確實時間，僅表示目標在年底前完成IPO。
瘋狂擴張 收1蚊蝕兩蚊
自從8月中向美國證券交易委員會提交上市申請後，WeWork隨即面臨市場種種質疑。首先是公司將自己包裝成「共享經濟」創新企業，但經營模式骨子裡卻是傳統地產租賃公司，而且過去兩年的瘋狂擴張令成本不斷上升，頭半年WeWork幾乎每做1美元生意，就要倒蝕2美元，盈利遙遙無期。
此外，WeWork的企業管治亦問題多多，在同股不同權安排下，創辦人諾伊曼擁有超過50%以上投票權，他與公司的多宗巨額關連交易亦受到質疑，更離奇的是公司竟規定諾伊曼死後其妻有權選擇繼任的行政總裁。外圍市況亦不利WeWork，例如矯形牙醫診所SmileDirectClub上周掛牌當日即跌穿招股價，以及Uber和Lyft等同樣靠燒錢營運的企業年初上市後股價沉底至今。
推新管治方案 投資者不收貨
連串問題令機構投資者對WeWork的IPO反應冷淡，迫使公司在過去兩星期多次調低上市目標估值，由今年1月最後一次融資的470億美元估值，降到據報不足100億美元，甚至傳出作為公司最大投資方的軟銀集團要求押後上市的消息。面對質疑，WeWork上周還在堅持上市計劃，上周五公佈改善管治方案，將諾伊曼持股的每股投票權由20票降至10票，並廢除其妻子的角色，不過投資者仍不收貨。
英國《金融時報》引述知情人士稱，WeWork說服投資者的過程中遇到「極端困難」，令公司在今年內甚至明年初上市的計劃變得更加複雜。報道指，由於WeWork早前與銀行簽訂的60億美元融資協議條款列明，公司必須在12月31日前完成IPO才能取得貸款，如果最終無法趕及在今年內上市，公司將需要制訂新的融資方案。 ■綜合報道
WeWork五宗罪
一、企業管治差
在最初的上市計劃中，WeWork計劃發行三類投票權不同的股票。A類股票每股代表1票投票權，但創辦人諾伊曼持有的B類和C類股票每股卻擁有20票投票權(上周五宣佈降為10票)。公司亦計劃在諾伊曼死後由他的妻子決定行政總裁繼任人(上周五取消)。
二、關連交易爭議
諾伊曼與WeWork的多宗關連交易也被指不合理，例如招股書顯示WeWork以低於1厘息貸款給諾伊曼購置物業，再倒過來放租給WeWork；今年7月WeWork重組，公司竟以590萬美元(約4,616萬港元)向諾伊曼名下公司買入「We」商標(這筆款項後來歸還)。
三、大幅減持套現
作為WeWork第一大股東的諾伊曼，過去幾年透過出售持股和抵押股份貸款，套現逾7億美元(約54.8億港元)，令投資者質疑他對公司前景沒有信心(上周五宣佈為諾伊曼持股增設一年禁售期)。
四、估值離譜
WeWork在年初最後一輪融資後的估值飆至470億美元，但公司至今仍未錄得盈利，上半年收入15億美元(約117億港元)，虧蝕卻達13億美元(約102億港元)。相反已上市的競爭對手IWG，雖然上半年錄得5,060萬英鎊(約4.9億港元)經營利潤，市值卻只有35億美元(約274億港元)左右。
五、商業模式難持續
WeWork雖然號稱是「共享辦公室」，但實際所做的事卻是向大業主承租大型寫字樓，再分拆出租予中小企，為了擴張公司不斷增加辦公室空間，由2017年的1,000萬平方呎變成去年底的4,500萬平方呎，與已經創立30年的IWG相若，但WeWork的會員數目只有IWG的1/5。 綜合報道