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加息樓價跌 負資產即彈升

2019-11-10

香港文匯報訊(記者 馬翠媚)政府放寬按保措施,市場憂慮樓市泡沫增加,加上樓價高企,市民樓債愈懋U大下,日後若利率趨升、遇上樓價下跌,或出現大量負資產及銀主盤。銀主盤會否激增,關鍵在業主拖欠還款概率,而拖欠還款概率則多與當前按揭成數、利率水平及失業率成正向的關係;而負資產則需視乎樓價走勢及銀行對物業估值,會否令當時物業市值低於未償還之按揭餘額情況。

業內人士認為,政府放寬按保措施,甚至免除高成數按揭下壓測,只需符合供款與入息比率,在香港現仍處於極低息環境,加上美聯儲正處於減息周期,需通過息口加3厘的壓測形同「雞肋」。

然而日後若減息周期逆轉、加上經濟下行導致失業率上升,業主拖欠還款概率則大為增加,或有機會出現更多斷供的物業。

貿戰持續 引發裁員潮

科大經濟學系教授黎麟祥表示,本港失業率受多項因素影響,包括中美貿易戰影響已陸續反映在本港經濟上,尤其在香港物流、香港廠商在內地投資等帶來影響,可能會有裁員等,未來需視乎中美間關係,以及美國總統特朗普能否連任,都有機會影響美聯儲貨幣政策,不過他相信中期而言,美聯儲未有踏入下一個加息周期的可能,意味未能通過壓測、還款能力相對低的首置人士暫時仍可放下「心頭大石」。

事實上,經濟從來都是環環相扣,本港近10年樓市整體趨升,除了小部分時間間中出現調整,包括去年中以來、放寬按保措施前,本港樓價調整持續,再參考近年金管局數據,本港由2017年起至2018年第3季,均保持零負資產住宅按貸宗數,至2018年第4季末才轉勢錄得262宗,而在今年的首3季則分別錄得44宗、1宗及53宗,即1年內共錄得360宗負資產。

沙士時期 最多負資產

雖然由去年第4季至今年第3季,本港的負資產在低基數效應下,或有「按年大增」之嫌,不過參考同期的土地註冊處住宅樓宇買賣合約登記的5.58萬宗,其實360宗負資產佔整體不足1%。或要再參考在本港樓按歷史中,出現最多負資產個案是2003年第2季沙士時期,當時按季新增個案達10.6萬宗,現時與之相比相信仍十分微不足道。

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