■每當市場出現「黑天鵝」，發展商會迅即調節樓宇發展項目速度，令整體供應波動。 資料圖片為壓抑高燒樓價，政府過去幾年力谷土地供應，2016及2017年土地供應更罕有地超標12%及42%。計算時日，這批單位應於今年陸續落成，亦因此2019年初政府曾預測2019年及2020年私宅落成量可以超過2萬伙水平，但最終結果卻仍然事與願違，落成量大幅落後。有人認為，發展商建樓速度沒作出配合，令政府增加供應壓抑樓價的願望落空，在經濟下行階段，直接結果是減輕樓價跌幅，繼續賺到盡。
發展商放慢起樓抗跌市
翻查資料，過去10年政府預測該全年落成量，只得兩年達標。每逢樓市環境較差、或政府有新措施出台，該年落成量都會較緩慢，好像2009年、2013年、2016年，這三年樓市都發生重大變故，導致落成量都大幅落後於全年預測。尤其是2009年，即是金融海嘯後一年，落成量足足落後一半以上。
至於2013年，《一手住宅物業銷售條例》生效、政府取消勾地政策，令年內新樓落成量大幅落後超過39%。走到2016年，黑天鵝事件頻發，如英國脫歐、特朗普當選及意大利公投等，而該年港府更將雙倍印花稅統一加至15%，同時美國宣佈加息等，市場內外環境變化較大下，發展商開展樓宇項目速度皆有所減慢。
回望2019年落成量再度出現大落後情況，筆者認為原因有三，分別是實施一手空置稅、中美貿戰以及香港社會動盪，以上事件均令發展商對後市轉趨審慎，繼而減慢開發項目的速度。
長策竟然再減私樓供應
值得留意是，政府最近公佈的《長遠房屋策略》報告，將10年房屋供應減少至43萬伙單位，私樓每年土地供應減少至1.29萬伙。在日後土地供應減少，發展商又放慢建樓速度之下，可以預見短中期私宅供應量難望大幅增加，從而令樓市供求失衡情況持續，換言之，短期內樓價表現或會繼續與經濟表現脫節，樓市調整幅度未必會很大，升斗市民如希望「供應增、樓價跌」而上車的願望，恐怕再會落空。 ■香港文匯報記者 顏倫樂