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三大因素 樓價與經濟表現脫節

2020-01-06

香港文匯報訊 去年可說是香港自回歸以來社會和政治上最動盪的一年,經濟陷入十年來首次衰退,樓價自去年6月起連續下行的頹勢,可能至少在今年上半年仍難以擺脫。有經濟師預期,鑑於不確定因素充斥,樓價最多跌10%至15%,不過低利率、需求旺、資金未見撤走等因素,將支持樓市不會大跌。

難料政治事件影響

星展香港經濟師謝家曦指出,「去年6月之後香港發生這麼大的事,但樓價只是從頂峰下跌不到6%,實在太少......樓價與經濟環境完全脫節。」他解釋這主要有三個原因:一,香港低息環境持續多年,不少人心態是希望買「磚頭」保值;二,特首林鄭月娥在去年10月施政報告中放寬九成及八成按揭保險樓價上限分別至800萬元及1,000萬元後,釋放了購買力;三,香港人口不斷上升,長遠土地仍短缺,即使政府擬引用法例收回部分私人土地作公營房屋發展,但只是杯水車薪。

香港經濟及樓市2020年較難預測的主要原因,是現在出現的不確定因素前所未見。戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻指出,香港自回歸中國以來經歷的幾次樓市大調整,主要原因都是外圍金融市場動盪引發,令經濟基調受損造成的危機。但這次中美貿易談判及香港社會事件這兩因素太突出,他相信這兩項因素終有解決的一天,但長遠仍要看政治事件對香港經濟的基調有多深及多長遠的影響,而這方面暫時仍未能預計得到。

謝家曦表示,現時香港金融市場尚算穩定,聯繫匯率沒受到衝擊,雖然勞工市場轉弱,但對整體失業率的影響應不會太大。

社會動盪、經濟下行、外圍不穩等內外負面因素紛至沓來,市場人士對2020年本港住宅樓價大多看跌,其中戴德梁行估計上半年跌10%至15%,仲量聯行料全年跌10%至15%;萊坊及中原地產則料全年跌約5%。另一方面,美聯物業及利嘉閣看法進取,分別料樓價有5%及10%的升幅。

仲量聯行香港主席兼資本市場主管曾煥平指出,雖然現時有不少不利本港樓市因素,但也不乏好消息:例如利率繼續維持低企幾無懸念、政府提高按揭保險樓價上限有助激活「換樓鏈」,活化二手市場釋放資金回到樓市等。儘管這些因素暫時未能阻止樓價下行。

市場購買力仍強勁

曾煥平稱,他對樓市並不太悲觀,只要社會及市場穩定一些,樓市會恢復動力, 「但假如樓價回調15%的話,(市場)購買力仍相當強。」

中原地產亞太區主席兼行政總裁黃偉雄亦稱對樓市看法不太悲觀,但經濟因素和政治因素需要穩定下來,市場才可以繼續向前走。香港人過去十幾年積累了很多資金,因當中出現過一些事件令香港人變得謹慎,包括亞洲金融風暴、負資產年代等,的確是很痛,亦令到持有資產的香港人變得很謹慎。他指出,其中一個支持樓市的重要因素是香港已供完按揭的比例達六成以上,因而有能力協助下一代置業,繼續撐起需求和樓價。

陶汝鴻亦料利率維持低企,業主沒有割價求售的壓力,但經過過去半年的動盪,部分業主或開始有心理壓力,認為若長遠要出售物業的話,倒不如早一點沽出,估計2020年上半年會出現此情況,令樓價下調。

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