■市場人士對樓市普遍維持謹慎態度，不少人尤其睇淡納米樓。香港文匯報記者 攝吳賢德：年輕人應儲備彈藥
儘管新冠肺炎疫情緩和，卻傳來第二波疫情可能爆發，樓市資深投資者吳賢德接受香港文匯報記者訪問時表明態度，繼續睇淡後市。他提出「疫情後世界變得如何？」的思考，繼修例風波和新冠肺炎後，中美兩國在各個層面的矛盾，可能釀成新一波經濟危機，建議年輕人應努力留住「彈藥」，樓價或許跌25%，到時出現「危機」價，便有入市機會。
■香港文匯報記者 黎梓田
吳賢德預言，世界將有一次秩序重整，香港經濟會面臨大洗牌。為何這樣說？原因是以美國為首的勢力，在今次疫情過後，與中國的衝突和矛盾將會激化，預計在疫情完結、回氣幾個月後，最快年底爆發金融戰或經濟戰，又或者各國出現其他報復式行為，而2021年上半年會進入最壞時刻，所以第一站觀察點是在年底。
他又指，本港中小企老闆捱得過去年修例風波和今次疫情，當第三波的衝擊來臨時，人的情緒會變得絕望，大量企業倒閉，估計有不少老闆要賣樓「找數」。
樓市唔跌只因其他更衰
樓市在疫情打擊下依然屹立不倒，官方樓價指數由年初至今僅得個位數跌幅，看似硬淨無比。但吳賢德認為，這反而是一件壞事，樓價強硬代表有一大群人的財富都綁在這裏，「賣咗樓都買唔到嘢，因為其他資產表現更衰！」幸得現在有政府「頂住樓市」，但相信幫不到多久。他形容，樓市是一艘郵輪，船沉之前都是船長（大戶）走先。
坊間不少人睇好樓市，並以QE(量寬)、報復式消費以及2003年後樓價反彈三大觀點，作為理據。熟讀歷史的吳賢德則告訴記者，2003年後的樓價其實沒有升太多，又指日本東京及美國紐約等國際城市的樓價亦未受惠於QE而升值太多，反映QE不一定令物業升值。他指，本港樓市真正升浪始於2008年，那年內地資金湧入以及遺產稅豁免，才是推升樓市主因。
量寬並非港樓大升主因
至於有人說內地資金會繼續支持本港樓市。吳賢德反駁此論點指，本港樓市對內地資金的依賴更大於從前，不過現時內地資金緊絀，借貸難度高，估計內地在「解封」後，反而會有不少內地人來港「沽貨」套現，而非「買貨」。他料豪宅將會全軍覆沒，而呎價5萬元至6萬元的化妝樓將「返唔到鄉下」。
防新盤「人為」小陽春
吳賢德補充，今年5月至8月將有一波「人為」小陽春，發展商或大孖沙為走貨，將會為新盤造勢，料出現「一手旺、二手不旺」情況。發展商出貨後，疫情後遺症會開始出現，屆時樓市才真正出現問題。
樓價跌幅方面，他預計整體會再跌10%至25%，納米、豪宅及偏遠住宅跌20%至25%，不排除會跌更多。不過，2房至細3房的民生區物業，涉及較多用家需求，跌幅料約10%。
他稱，去年政府放寬按保，這群承造八至九成按揭的買家最無防守力，也許是最快「遭殃」的一群。他建議有「閒貨」業主應盡早趁好價或忍痛放售，勿因眼前利益而錯失逃生機會。