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下半年廣州樓市活躍價穩

2020-08-25

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

於6月2日本欄目,筆者發表了「大灣區住宅市場已見回穩」,文中回顧廣州市首季住宅樓市表現,且預料當地未來會回穩。本文回顧廣州住宅市場首半年具體表現,並且試想預測餘下六個月的走勢。7月27日,廣州市統計局召開新聞發布會,副局長馮俊透露2020年上半年廣州市地區生產總值為10,968.29億元(人民幣,下同),同比下降2.7%,而第一、第二及第三產業同比分別增長4.4%、同比下降7%及下降0.8%。不過,可喜是第二季廣州地區生產總值增速已轉正,同比增長0.9%,第一、第二及第三產業同季增加值增速全面實現正增長,各增長6.2%、1.7%及0.4%,整體廣州市經濟已回復到正增長時期。

上半年主要亮麗的行業分別是信息傳輸、軟件和信息技術服務業、金融業及醫療保健相關的生物藥業製造,上半年增加值分別增長14.3%、8.1%及96.6%,廣州市作為舊經濟型的服務大市,正朝向新型經濟路上開跑,新經濟的利好因素未來逐漸體現,拉動整個廣東省新型產業有茠屭炸o展前途。不過,值得留意的是上半年廣州房地產開發投資下降7.9%,反映市道淡靜下開發商延遲推盤步伐。

發展商料將求量不求價

其實上半年廣州住宅樓市,跟前文論述深圳和珠海一樣,都是呈現「先低後高」情形,這與第二季起廣東省已成功控制新冠肺炎疫情不無關係。從新房市場來看,廣州樓市上半年整體成交低迷是不爭的現實。數據顯示,上半年廣州一手住宅新增供應420萬平方米,同比增11%;但是網簽345萬平方米或32,207套,同比面積和數目都分別下降14%和20%上,為近六年中最差成績。可幸從3月份起,政府推出一連串提振手段,包括央行三度降準、LPR兩度下調及新冠肺炎疫情開始受控之下,廣州新房市場逐漸回暖中。步入7月,廣州新房網簽8,490家及92.42萬平方米面積,環比上月微跌4%至5%,同比去年7月都上漲逾兩成,明顯地廣州新房市場已成功擺脫疫情不良影響,而且逐步向茈倥飛穭W展步。

2020年廣州一手住宅市場仍然是「供過於求」。下半年兩大銷售熱門期中,即是國慶和年底,大部分開發商都會推出不同力度的折扣活動去促成交易。上半年一手房網簽均價為每平方米30,698元,價格相對上穩定,預期下半年發展商只會求量不求價,仍然以現價繼續促銷或甚至以價換量,將出現樓價呈現平穩微跌形勢。今年上半年,增城、黃埔和南沙摘下新房網簽數目的冠亞季三名,分別為10,564套及109.9萬平方米、4,568套及45.8萬平方米與4,445套及46.49萬平方米。三區的總和已佔上數量或面積約六成。自2010年起,增城以房源充足、從不限購、均價便宜等優勢,已連續十年蟬聯全廣州區域新房網簽榜首。

南沙躍升新房熱門地帶

受惠於今年黃埔樓市鬆綁,再加上是未來廣州新型產業企業據點,置業者自然對該區熱情高漲,一舉推高一、二手成交量。南沙區受益於龐大基建效應和自貿區經濟誘因,近年也躍升為新房熱門地帶。據新浪樂居不完全統計,下半年廣州會有28個全新盤入市,包括增城六個、南沙六個、黃埔和番禺各兩個及廣州中心五區及花都、從化共12盤上市,主力戰線仍在增城、南沙及中心五區。又據廣州中原地產統計,今年上半年廣州二手成交量只有47,852宗,環比和同比去年都大降11.6%及10.3%,屬五年來低位。成交均價分為四大級別:四萬元以上有天河(每平方米47,140元)及越秀(每平方米42,188元),三至四萬元有海珠(每平方米36,021元)及荔灣(每平方米32,403元),2至3萬元有白雲(每平方米27,946元)、黃埔(每平方米26,490元)及番禺(每平方米24,234元),2萬元以下有增城(每平方米15,552元)及花都(每平方米13,855元)。上半年全廣州二手房成交量價俱跌,購房主力仍以剛需的中小戶型及中心區的改善戶。前者議價空間擴大至5%內,但後者的中心區業主較強橫,令議價幅度不大。

反觀上半年廣州土地市場則熱度不減,成功售出約54幅經營性用地,共攬金1,021.8億元,也是近五年來半年首次突破一千億大關。半年間居住類用地約31宗,成交金額802億元,主要供應源是南沙6宗、從化5宗及增城、白雲共4宗,不難想像未來廣州主要房源地區仍如今年一樣,包括南沙、增城、番禺等等。上半年廣州住宅市場是較為淡靜的半年,但是步入3月起,一、二手住宅均呈現疫情後的復甦景象。不過以熾熱的上半年土地市場,不難想像未來廣州住宅市場仍會持續興旺,待現有庫存量逐漸於下半年被剛需力消化後,2021年仍是廣州住宅市場者好年頭。

題為編者所擬。本版文章,

為作者之個人意見,不代表本報立場。

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