張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
於6月2日本欄目，筆者發表了「大灣區住宅市場已見回穩」，文中回顧廣州市首季住宅樓市表現，且預料當地未來會回穩。本文回顧廣州住宅市場首半年具體表現，並且試想預測餘下六個月的走勢。7月27日，廣州市統計局召開新聞發布會，副局長馮俊透露2020年上半年廣州市地區生產總值為10,968.29億元（人民幣，下同），同比下降2.7%，而第一、第二及第三產業同比分別增長4.4%、同比下降7%及下降0.8%。不過，可喜是第二季廣州地區生產總值增速已轉正，同比增長0.9%，第一、第二及第三產業同季增加值增速全面實現正增長，各增長6.2%、1.7%及0.4%，整體廣州市經濟已回復到正增長時期。
上半年主要亮麗的行業分別是信息傳輸、軟件和信息技術服務業、金融業及醫療保健相關的生物藥業製造，上半年增加值分別增長14.3%、8.1%及96.6%，廣州市作為舊經濟型的服務大市，正朝向新型經濟路上開跑，新經濟的利好因素未來逐漸體現，拉動整個廣東省新型產業有着長足發展前途。不過，值得留意的是上半年廣州房地產開發投資下降7.9%，反映市道淡靜下開發商延遲推盤步伐。
發展商料將求量不求價
其實上半年廣州住宅樓市，跟前文論述深圳和珠海一樣，都是呈現「先低後高」情形，這與第二季起廣東省已成功控制新冠肺炎疫情不無關係。從新房市場來看，廣州樓市上半年整體成交低迷是不爭的現實。數據顯示，上半年廣州一手住宅新增供應420萬平方米，同比增11%；但是網簽345萬平方米或32,207套，同比面積和數目都分別下降14%和20%上，為近六年中最差成績。可幸從3月份起，政府推出一連串提振手段，包括央行三度降準、LPR兩度下調及新冠肺炎疫情開始受控之下，廣州新房市場逐漸回暖中。步入7月，廣州新房網簽8,490家及92.42萬平方米面積，環比上月微跌4%至5%，同比去年7月都上漲逾兩成，明顯地廣州新房市場已成功擺脫疫情不良影響，而且逐步向着平穩路上展步。
2020年廣州一手住宅市場仍然是「供過於求」。下半年兩大銷售熱門期中，即是國慶和年底，大部分開發商都會推出不同力度的折扣活動去促成交易。上半年一手房網簽均價為每平方米30,698元，價格相對上穩定，預期下半年發展商只會求量不求價，仍然以現價繼續促銷或甚至以價換量，將出現樓價呈現平穩微跌形勢。今年上半年，增城、黃埔和南沙摘下新房網簽數目的冠亞季三名，分別為10,564套及109.9萬平方米、4,568套及45.8萬平方米與4,445套及46.49萬平方米。三區的總和已佔上數量或面積約六成。自2010年起，增城以房源充足、從不限購、均價便宜等優勢，已連續十年蟬聯全廣州區域新房網簽榜首。
南沙躍升新房熱門地帶
受惠於今年黃埔樓市鬆綁，再加上是未來廣州新型產業企業據點，置業者自然對該區熱情高漲，一舉推高一、二手成交量。南沙區受益於龐大基建效應和自貿區經濟誘因，近年也躍升為新房熱門地帶。據新浪樂居不完全統計，下半年廣州會有28個全新盤入市，包括增城六個、南沙六個、黃埔和番禺各兩個及廣州中心五區及花都、從化共12盤上市，主力戰線仍在增城、南沙及中心五區。又據廣州中原地產統計，今年上半年廣州二手成交量只有47,852宗，環比和同比去年都大降11.6%及10.3%，屬五年來低位。成交均價分為四大級別：四萬元以上有天河（每平方米47,140元）及越秀（每平方米42,188元），三至四萬元有海珠（每平方米36,021元）及荔灣（每平方米32,403元），2至3萬元有白雲（每平方米27,946元）、黃埔（每平方米26,490元）及番禺（每平方米24,234元），2萬元以下有增城（每平方米15,552元）及花都（每平方米13,855元）。上半年全廣州二手房成交量價俱跌，購房主力仍以剛需的中小戶型及中心區的改善戶。前者議價空間擴大至5%內，但後者的中心區業主較強橫，令議價幅度不大。
反觀上半年廣州土地市場則熱度不減，成功售出約54幅經營性用地，共攬金1,021.8億元，也是近五年來半年首次突破一千億大關。半年間居住類用地約31宗，成交金額802億元，主要供應源是南沙6宗、從化5宗及增城、白雲共4宗，不難想像未來廣州主要房源地區仍如今年一樣，包括南沙、增城、番禺等等。上半年廣州住宅市場是較為淡靜的半年，但是步入3月起，一、二手住宅均呈現疫情後的復甦景象。不過以熾熱的上半年土地市場，不難想像未來廣州住宅市場仍會持續興旺，待現有庫存量逐漸於下半年被剛需力消化後，2021年仍是廣州住宅市場者好年頭。
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