■ 曾煥平（中）認為，若疫情明年仍未能受控，政府便應為樓市撤辣，放寬按保至1,000萬元以上樓宇。疫情持續嚴峻，仲量聯行昨日發表明年樓市預測，預期明年中小型住宅樓價將橫行或下跌5%以內，而豪宅樓價因辣招限制，加上未受惠於去年底政府放寬按揭保險計劃，料明年跌幅較大，介乎5%至10%。■香港文匯報記者 顏倫樂
仲量聯行香港主席曾煥平指，以上預測是建基於政府能夠控疫，若疫情明年仍未能受控，失業率上升並蔓延至更多中產階層，料對樓價影響將更大，認為政府應為樓市撤辣，放寬按保至1,000萬元以上樓宇。
疫情下中小型住宅樓價全年僅下跌1%，曾煥平表示，今年住宅跌幅輕微，主要因為全球為應對疫情推出量化寬鬆政策，減輕經濟放緩造成的下調壓力。加上市場累積的強勁購買力，及因疫情下令政府審批樓花賣樓的進度放緩，令房屋供應減少。據了解，今年首11個月只得11,288個樓花獲批賣樓，較2019年14,137伙為少。
豪宅價今年累跌8.2%
不過，投資氣氛疲弱下，豪宅價格跌幅較大，今年累跌8.2%，而豪宅租金按年跌幅更達13.3%。曾煥平指，豪宅表現差主要因為各項辣招限制，而去年底政府放寬按揭保險計劃門檻至1,000萬元，但對於1,000萬元以上的物業則未有任何安排，於是1,000萬元以下物業可做八成按揭，1,000萬以上物業則只能按四至五成，最終導致購買力流向1,000萬元以下中小型單位。
曾煥平認為政府去年的放寬變相扭曲了市場住宅需求，尤其影響換樓客，認為應該在這方面着手「減辣」，調高1,000萬元以上的按揭成數，作用是理順換樓鏈，否則變相打擊1,000萬元以上的二手住宅物業交投，並將購買力推向按揭計劃更靈活的一手市場。
此外，自修例風波後，內地買家數量減少，亦令豪宅買家數量下跌。至於豪宅租金大幅下滑，則因為不少跨國公司檢視海外僱員政策下，最終令本港豪宅租賃需求下滑。此趨勢亦出現於土地市場。曾煥平指，最近賣地市場可見，中小型住宅用地由於回籠資金較快，較受市場歡迎，而豪宅地皮則反應較差，反映發展商因投資氣氛欠佳對發展豪宅物業較審慎。
住宅成交量預期低迷
曾煥平預期，低息環境將繼續支持明年的住屋需求，然而交投仍主要視乎整體經濟及失業率趨勢，預期失業率將於「保就業」計劃結束後上升，失業情況或會由中低階層蔓延至中產人士，屆時對樓市影響會較大。縱使香港與內地重新通關後，交投將會略為回升，但經濟不明朗下，住宅成交量仍會遠低於歷史水平。
他預測明年中小型住宅樓價將橫行或下跌5%以內，而豪宅價格則下跌5%至10%，豪宅租金明年亦再下跌5%至10%。他強調上述預測是建基於政府明年能控制疫情，如果再度失控，上述預測就會變得不準確。
舖市最壞情況將過
零售舖位方面，該行指核心區街舖租金年初迄今已下跌36.8%，商場租金則回落 31.6%。該行指現時街舖租金已重返 2003年第四季的水平，但預期在本地需求趨穩定的情況下，商舖租賃市場將於2021年見底，最壞的情況將會過去。預計街舖及商場租金明年將反彈5%內。