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順豐房託基金(2191)由順豐控股（股份代號：002352.SZ）分拆，順豐控股為中國最大的快遞公司。順豐房託為首個在香港上市以物流為主的房地產投資信託基金(REIT)。
順豐房託的初始投資組合將包括分別位於香港、佛山及蕪湖的三處現代物流物業。於2020年12月31日，可出租總面積為307,617.5平方米。各物業均位於內地及香港主要物流樞紐內。總物業評估價值為6,099百萬元。平均出租率約為95.3%。順豐關連租戶約佔同期總租金收入的80%。
2020年底，位於青衣的香港物業佔整體租金收入近9成。以面積及評估價值計，其在物業中屬最大，約佔於2021年3月31日可出租總面積的52.1%及物業總評估價值的86.7%。
由於快遞於支持一系列行業（尤其是電子商務）的重要作用，快遞已發展成為物流行業中最重要的領域之一。根據招股文件，中國快遞總收益預期穩步增長，2020年至2025年的複合年增長率約為14.6%。
香港的現代物流地產供應有限，淨有效租金從2015年穩定增長至2019年初。中長期來看，供應有限及需求反彈將成為租金增長的主要驅動力。
基金單位分派收益率料逾5%
順豐房託於2020年錄得收入2.79億元，按年增3.6%；溢利為2,688萬元，按年大減85%。盈利大減主要由於投資物業公允價值下跌以及融資成本上升。房託管理人預測，於上市日期至2021年12月31日期間，基金單位持有人應佔溢利及可供分派收入分別將不會少於約112.4百萬元及約137.9百萬元，預測年化每基金單位分派收益率為5.3%至5.9%。
母公司順豐控股在內地已開發或收購多個房地產項目。於2020年12月31日，順豐控股於內地50個城市擁有物業項目，規劃總建築面積約4.4百萬平方米以及已竣工建築面積約1.7百萬平方米。未來從順豐控股收購管道資產，將為順豐房託提供增長潛力。
整體而言，房託的租金收入增長緩慢，而順豐房託的預期年化收益率為5.3%至5.9%，未經調整的年化收益率約為4%至4.5%，估值處合理水平，料短線股價升幅不大。然而，順豐房託的母企背景強大，加上為首隻在香港上市的物流REIT，在投資組合有多元化作用，仍建議認購。
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