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楊志強 中央政策組非全職顧問
二○○八年十月十五日曾蔭權特首在「金融海嘯」中，以「迎接新挑戰」為題發表他的施政報告，在社會引起廣泛的迴響。筆者分別以「以港為家」、「轉危為機」、「民心我心」、「政通人和」來討論一下香港的現況和改革機遇。
在金融海嘯中房地產的滑落暫時較股票及其他投資工具幅度慢和少得多。當然香港房地產真的能獨善其身是沒有可能的，現時的情況只是滯後現象。
2007年房地產價格大幅飆升，有些地區價格飆升甚至以倍計。有地產商指政府勾地表土地儲備不足，令勾地困難，這使08年首季私人住宅樓宇動工量，創歷年新低至只有300個，比對07年第4季的4,900個劇跌9成。這與政府土地儲備的錯配和勾地制度有莫大的關係。政府說超過半數的土地從未被地產商申請勾地，最簡單的解釋是這些從未被申請的土地的位置、地區、大小、價格是與需求錯配；假如市民都喜歡吃菠蘿包，政府硬要供應豬仔包，大家沒有興趣去購買的道理實在太簡單易明了。假如07年的房屋供應充裕，迴避過山車式的供求失衡，市民也不需要在08年買不必要的貴樓。
房屋是每個市民的必需品，但香港的私人房屋卻由大型地產商壟斷。這與香港的土地政策有莫大關連。香港批出的土地越來越大型，所以大部分的土地都只能由大地產商競投，中小地產商能染指的機會不多。而香港現時的勾地政策亦大大有利於超級房地產商。地政總署指出：「勾地表制度是一個由市場主導的機制，能夠令市場更靈活地決定推出土地發售的數量和時間。」我們不如說勾地表制度令政府放棄主導調節供求，任由地產商為自己度身訂造操控土地的供應。還有政府在賣地的同時，有沒有考慮到為土地配套而支付的費用；例如在賣地時應加上不同的環保條款，比方說摩天大廈在設計時要考慮到大廈興建所帶來的，人流和人口對環境的污染、交通壓力、對附近商舖生意的影響等；應由發展商而不是政府負責興建隧道、立交橋、道路、美化和綠化，建築物對節能和廢物管理等工程。
勾地制度最大的不好處是政府不能按市場的需求供應足夠的土地，因為地產商如從不勾地，那麼土地根本沒有可能賣出。另一個事實是，有足夠土地儲備的發展商，如要提高手上房地產的價格變得太容易了。例如：地產商根本不勾地，市場供應減少，地產價格自然上升；大地產商在樓房供應不足時，才以大幅飆升的價錢（例：從五萬元一平方米飆升至十萬元一平方米，即政府好像多收了一倍地價）勾出小量的土地（例：一萬平方米），營造良好的樓市氣氛，這樣大地產商手頭未賣出的房產土地（例：一百萬平方米）估值馬上飆升（例：一百倍）。這種呂不韋式「奇貨可居」生意手法，使政府多收的是區區五億，大地產商的身家卻是暴漲五百億，遊戲簡單易明，而地產商與政府的上下家的地位亦非常清晰。所以，勾地必須輔以定期土地拍賣表，政府可因應市場的需要，隨時把土地拍賣表中的土地抽起或加入新的土地。
有地產商說地產投資是高風險行業，因為從買地到銷售房屋及完成是有一個很長的周期，地產商是很難預知日後的市況。要知道地產是從來都不會輸，輸的只是時間，因為只要你能把土地長守下來，價格在通脹等因素影響下，一定回升。但是假如地產商到達一定的大規模，大地產商的倒閉牽連太廣了，所以根本沒有任何大小銀行在淡市時敢動大地產商的分毫。反之，中小型地產商勾地時要付出勾地訂金，經過一段漫長的時間才能把土地勾出，但是，土地的得主卻可能是大地產商，這種為他人作嫁衣裳的工作，對小型地產商實在是吃力不討好。
中國人都喜歡置業安居，所以大部分的香港人每天營營役役，把畢生的積蓄，一生的辛勞所得交付置業貸款，貢獻給大地產商。大部分在外國生活過的香港人都知道，在外國市民除了可跟地產商購買房屋外，也可以購買土地自建居所。其實在香港自建房屋的例子是有的，例如：丁屋的興建和公務員合作社自建房屋，那即是有共同利益的團體，共同集資興建及分配房屋，而不必輸送一分一毫的血汗錢給地產商。有謂大型土地可以更有效率使用土地，試環顧香港四周，屏風式的摩天樓房，窒息市區和市郊的空氣流通，大大提升香港的空氣和光污染，正是大型地產商的「傑作」寫照。容許自建不同高矮大小的樓房卻為香港提供新的韻味。
賣地收入是香港政府的一個主要收入來源，地產商不勾地，政府即沒有土地收入，主動權完全操於地產商手中。所以，當前的勾地制度必須輔以定期土地拍賣和自建房屋用的土地拍賣和批出。筆者也是業主，完全無意在淡市中打落水狗，但香港長遠和完善的土地政策是所有土生土長和真的以中國香港為家的市民所願。（文匯論壇）
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