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■全國政協委員、九龍倉集團主席吳光正3月7日在政協會議上發言。資料圖片
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九龍倉集團(0004)未來的核心盈利將維持穩健，而其核心盈利乃主要來自香港投資物業的租金收入。九倉的旗艦投資物業為海港城和時代廣場，該兩項物業於08年的表現保持強勁。雖然經濟持續疲弱可能影響租金的潛在調升，但該等物業位處優越地段，故其租金應相對堅挺。
我們估計海港城的08年租金收入增加20%，其中55%來自購物商場、40%來自辦公大樓，其餘5%則來自服務式住宅。同年，預期時代廣場的租金收入亦上升15%，其中零售及寫字樓部分的比例為2:1。該兩項物業幾近全面租出，其零售店舖的出租率更為理想。由於海港城及時代廣場均是內地訪港旅客的購物熱點之一，故在中央政府鼓勵更多內地旅客訪港的措施下，九倉將是本港受益最多的主要零售店舖業主。
碼頭業務表現較為波動
九倉的其他業務表現較為波動。集團擁有現代貨箱碼頭的67.6%權益，但經濟疲弱不振令貿易活動顯著減少，導致葵涌港口的吞吐量受壓，而於葵涌港口佔三分之一市場份額的現代貨箱碼頭亦首當其衝。然而，現代貨箱碼頭已進一步投資於深圳的碼頭業務，故該公司將減少倚賴其於香港的業務，並將受惠於內地彈力較強的貿易活動。
九倉透過獨資或與其他發展商合資的收購活動，已於內地建立龐大的土地儲備。該等發展項目將於2010年開始為集團帶來持續的租金收入及發展利潤。我們認為九倉於內地主要城市收購位處優越地點的發展項目，並於其發展項目中提供全面的配套設施，加上與中國海外發展(0688)、新鴻基地產(0016)及招商局地產集團等龍頭發展商合作，均有助提升項目的回報率及盡量降低項目發展風險。
淨債項處於較溫和水平
九倉於2008年1月按每股30元的價格每8股供1股集資91億元。集團適時集資令其更有能力就內地的持續發展項目進行內部融資。若撇除現代貨箱碼頭及集團擁有70.4%權益的海港企業(0051)兩家獨立附屬公司的淨債項，九倉的淨債項約為90億元，處於較溫和的水平，僅相當於其估計投資物業價值的9%，或其年度淨經常租金收入的1.7倍。在目前嚴峻的經濟環境下，我們認為九倉是避險性股份。該股的股價較其08年年中的每股帳面值37.5元大幅折讓，故其投資風險看來已被誇大。我們已就該股進行壓力測試，其中主要將集團的投資物業估值調低20%，但撇除其重估盈餘的遞延稅項，其後我們得出的經調整每股帳面值為33元。我們給予該股的目標價較此經調整每股帳面值折讓三分之一。
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