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中銀國際
09年5月進行配售後，華潤置地(1109)進一步發揮其資產負債表強勁的優勢，用配售募集資金從母公司收購了5塊總建築面積240萬平方米的地塊。我們將每股評估淨資產值上調0.79港幣，並將09-11財年盈利預測上調2-15%。同時，我們將目標價由20.70港元上調至22.20港元(昨收19.32元)。
華潤置地宣佈以35.7億港幣的價格從母公司收購了5塊總建築面積240萬平方米的地塊，分佈在瀋陽、北京和福州。收購成本只比歷史成本高5.4%，較世邦魏理仕評估的調整後淨資產值折讓7.4%。這些地塊的未結補地價為9億人民幣（主要來自福州洪灣項目和瀋陽置地廣場），公司將用內部資源解決收購資金，因為公司09年5月以14.34港幣/股的價格配售3億股新股，籌集了43億港幣資金。收購完成後，華潤置地的開發土地儲備增加11%至2,360萬平方米，我們估計負債率將由6月底的19.4%上升至28.7%。強勁的資產負債表將為公司未來補充土地儲備提供更大的靈活性。
上調淨資產值和盈利預測
收購240萬平方米土地儲備後，公司的2010年和2011年完工面積計劃分別增加了375,632平方米和566,504平方米。雖然09年的完工計劃仍為236萬平方米，但2010年的完工計劃提高了15%至285萬平方米。因此，我們將09-11年盈利預測上調2-15%。由於收購成本僅比母公司購買地皮時的歷史成本高5.4%，平均成本只有1,500人民幣/平方米，因此，我們估計這些地塊的估值在66億港幣，比世邦魏理仕給出的估值高63%。因此，我們預計公司09年每股評估淨資產值將提升0.79港幣至20.72港幣。除了將北京華潤飯店改為酒店式公寓/酒店外，公司還在與瀋陽市政府進行協商，將瀋陽華潤中心的容積率由4.5倍提高至5.3倍。假設提高容積率的補地價為8,900萬人民幣，我們預計公司的淨資產值將進一步提升1.05億港幣，相當於0.02港幣/股。
鑒於我們認為房地產市場將保持健康發展，但如果政府仍保持適度寬鬆貨幣政策那麼明年有可能出現泡沫，因此，我們認為，用06年4季度時的估值水平作為基準更加合理，因為當時房地產市場增長強勁，但大部分城市尚未進入泡沫階段，當時內地開發商板塊的平均估值為較淨資產值溢價4.4%。因此，基於較09年預測每股淨資產值溢價7%（06年4季度的平均溢價水平），我們將目標價由20.70港元上調至22.20港元。我們維持對該股的買入評級。 (摘錄)
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