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大福證券
北京北辰(0588)09年上半年業績令人鼓舞，符合我們在公司發佈盈喜之後對公司業績的預期。由於該公司奧運媒體村項目銷情理想，錄得入帳收入人民幣22億元，帶動該公司的整體收入同比漲升111%至人民幣31億元。物業銷售、購物中心業務、寫字樓租賃及酒店業務收入和其他業務分別佔該公司09年上半年收入82%、6%、11%及1%，相對08年上半年的63%、13%、22%及2%。該公司的物業發展利潤穩定，故其整體毛利率亦企穩41%。該公司的純利飆升425%至人民幣7.87億元。若撇除一次過項目，該公司09年上半年的核心盈利仍同比增加257%至人民幣5.34億元。
在物業發展方面，北京北辰於09年上半年達到其全年結轉收入目標的71%。期內該公司入帳物業197,000平方米，全年入帳目標則為274,000平方米。該公司亦從銷售奧運媒體村及香山清琴等鎖定剩餘入帳面積79,000平方米，而該等收入將於09年下半年入帳。此外，在北京奧運後，市內酒店及零售業表現均顯著放緩，故北京北辰物業於09年上半年的租賃及入住率均大幅下跌。我們預期該公司09年下半年的酒店、零售及寫字樓租金收入將與09年上半年水平相若。
下半年不會推售新項目
北京北辰已達到其09年全年合約銷售目標的57%，其09年上半年的合約銷售額為人民幣16億元，全部均來自北京市場，佔首都市場商品住宅銷售額的比重不到2%。北京北辰維持其原定的銷售及竣工目標不變。該公司於09年下半年將不會推售新發展項目，並將繼續銷售已開盤的4個住宅項目的待售單位，於09年年中該等項目的銷售率大都已達77%-93%的單位。該公司將於明年推售奧運媒體村的商用部分、北辰福第發展項目的商品房部分和長沙項目的首期物業。
於09年年中，北京北辰擁有土地儲備650萬平方米，其中110萬平方米位於北京及540萬平方米位於長沙。由於長沙新河三角洲項目是一個全面的大型發展項目，這僅於2010年後才可為該公司帶來重大盈利貢獻，加上該公司兩個北京別墅項目的建設仍有待政府審批，故預期該公司的2010年盈利將會減少。
於09年年中，北京北辰擁有現金人民幣61億元，其淨負債比率為44%，較08年年底的比率低6個百分點。雖然預期該公司於09年下半年的淨現金將減少約人民幣15億元，但我們認為該公司有足夠的財務資源以補充其土地儲備。北京北辰目前的A股股價較其H股股價高90%，而該公司亦是上海交易所十大上市地產發展商之一，意味着公司於上海進行股本融資更為合理。
按北京北辰於09年年中的每股帳面值人民幣3.29元及我們估計該公司的每股資產淨值5.41元計算，我們將該公司的12個月目標價維持於3.52元(昨收2.99元)，相當於市帳率0.94倍，亦較我們估計該公司的資產淨值折讓35%。
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