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中銀經濟研究員 應堅
近期新界大埔白石角兩塊地皮拍賣結果為市場預期的下端，但這樣的賣價是政府、開發商及購房者比較願意接受的。此次拍賣對香港樓市未來發展具一定影響，一方面有助於緩和豪宅價格漲勢，另一方面則對普通住宅市場的發展方向有一定的啟示作用。
從賣地活動及近期樓市表現看，日前政府對樓市的微調已取得了一定的效果。不過，目前香港樓市的外部風險因素不可忽視，除歐美貨幣政策可能出現的變化帶來的不確定性外，內地部分城市樓市泡沫嚴重，有可能影響到2010年香港樓市表現。
近期大埔白石角兩塊地皮被以信和為首的財團以104億港元拍得，這是07年中以來首次有較大型住宅地皮被勾出並成功拍賣。此次拍賣對未來香港樓市具有一定影響。首先，兩塊豪宅用地的推出，有助於緩和豪宅價格的漲勢。其次，此次拍賣有助於完善香港樓市結構，對普通住宅市場的發展方向具一定的引導作用。白石角附近的大埔新市鎮是香港九大新市鎮之一，可供發展的土地不多，向周邊拓展是一個選擇。
09年10月中旬，行政長官在宣讀《施政報告》時表示，政府會密切監察未來數月私人樓宇市場的發展及變化，必要時會優化土地供應安排，加快住宅用地推出市場。政府為此採取了一些措施，包括由金管局發出指引，將2,000萬以上豪宅按揭成數從七成降至六成等。
這些措施對香港樓市的調控有一定效果，以中原城市領先指數為例，從08年底至《施政報告》出台前的10月上旬，漲幅為30%，而10月中旬突破73點後，連續11周在73點上下輕微波動，到12月20日僅漲了0.3%。
整體樓市不存在嚴重泡沫
從主要技術指標上觀察，香港樓市整體上不存在着嚴重的泡沫，僅豪宅價格目前處於較高水平，對普通市民的影響較小。然而，香港是一個小型開放體，外圍環境變化始終是一大風險。未來幾年，香港住宅供應偏緊仍將維持，使樓價獲得支持，但外部因素發生變化仍有可能令香港樓市逆轉。例如，最近美聯儲已連續採取行動，為收緊銀根進行技術上的準備。
09年以來，歐美樓市仍處在低迷之中，香港樓價飆升顯得格外突出。若香港的樓價長期脫離海外其他市場，回調的可能性增加。另一個外圍風險因素來自內地。在強大政策因素的帶動下，09年內地樓市出現強勁反彈，首11個月商品住宅銷售面積同比增長54%，銷售額更是增長92%，反彈力度超出市場預期。部分城市房價上漲速度已超過居民收入增長，樓市泡沫相當嚴重。
須防受內地樓市風險影響
從開發資金構成看，銀行貸款及購房款增長最快，而後者又以按揭貸款為主，仍是銀行資金。兩者相加，銀行資金已佔到開發商資金來源的三分之二。銀行在整個房地產開發資金鏈中充當重要角色，一旦樓市泡沫不受控制，則可能形成系統性風險。
上月中央經濟工作會議召開以後，國家不斷向房地產市場釋放緊縮信號，並採取了一些具體措施。不過，近日開發商繼續高價搶地，有可能進一步推高樓價，令人擔憂。香港與內地樓市已出現聯動，內地樓市的風險是否會影響到香港，值得進一步觀察。
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