中資股透視：遠洋地產拓業務多元化

http://paper.wenweipo.com [2010-07-30] 我要評論

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大福證券

　考慮到遠洋地產(3377)的主要營運市場— 北京持續出現整固，加上該公司於近期的收購行動及發行可換股金融工具，我們因而更新該公司的估值，並把該股的目標價下調至6.67元，相當於2010年度預計市盈率20倍及經評估全面攤薄，估計資產淨值每股10.6元折讓37%。

　遠洋地產於7月中發行長期後償可換股證券，初步換股價為每股6.85元，集資9億美元，亦是內地發展商首次發行可換股證券。有關金融工具的地位極為次要，甚至並無附帶須繳付8%年息的強制性責任，其形式較為近似非累積優先股。

　數間機構投資者對有關證券反應熱烈，並已全數認購，是次發行標誌著遠洋地產的股東基礎更趨多元化。中國人壽(2628)於2009年12月透過配售認購58億元的新股，並於2010年1月向中國中化集團收購約30億元的股份，成為遠洋地產的最大股東。由於中遠集團為被中央政府要求退出房地產業的央企之一，該公司將於適當時間出售於中遠國際(0517) (持有遠洋地產的16.9%股權) 的控股權益。

　於7月7日，遠洋地產宣佈以4.74億元收購奇盛(0174)的69%權益，奇盛為從事物業投資及其他業務的本地上市公司。收購代價相當於每股1.542元或奇盛最新帳面值每股1.13元溢價36.5%。雖然管理層不願意透露詳情，但我們相信該規模相對較細的上市公司將可能用作集團發展物業投資業務的平台。

負債比率處於健康水平

　截至4月底，遠洋地產的土地儲備包括1,410萬平方米的權益總建築面積，平均成本為每平方米人民幣2,689元。於2010年上半年，該公司涉足青島及三亞，但投資規模相對細小。於3月13日，該公司在拍賣中以人民幣40.8億元購入北京大望京區的發展地盤，樓面地價為每平方米人民幣27,529元，較預期為高。截至4月底，估計遠洋地產的負債達人民幣160億元，但經過9億美元的集資行動後，淨負債比率已由65%下降至30%的健康水平。

　遠洋地產於5月推出杭州豪宅項目「遠洋公館」，平均售價為每平方米人民幣33,000元，項目銷情理想。雖然該公司把業務多元化至其他地區，但其盈利仍倚重北京住宅市場，而於2009年及2010年第一季度，北京房價已大幅攀升。政府因此而實施的緊縮措施將對遠洋地產日後的物業銷售構成壓力。於2010年度，該公司將有140-160萬平方米的總建築面積將推出市場銷售，而估計2010年上半年的協議銷售額已達人民幣65億元，相當於2009年度款項的45%。管理層已把2010年度的預售目標定於人民幣200億元，但我們相信實際銷售額將較目標低20-30%。