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中銀國際
經一次性撥備撥回調整後，2010年上半年保利香港(0119)的主營業務利潤為3.87億港元，比我們預期低20%左右，主要是因為部分收入推遲到下半年入賬及酒店經營費用高企。上半年的主營利潤佔我們10財年利潤預測的30%左右，比較合理。雖然公司通過23個在建項目擴張了規模，但是其產品組合更加多樣化，因此未來項目入賬不太可能出現下滑。我們對公司維持原有的盈利預測，我們認為公司完全有能力達成，甚至超過預期。我們對該股維持買入評級和11.90港元的目標價格，較2010年預期每股淨資產值折讓20%。
2010年上半年，公司的物業銷售額增長10倍至24億港元，結轉交付面積達到289,000平方米。這兩個數據都比我們的預測低20%，是因為部分收入推遲到今年下半年入賬。此外，在平均結轉單價上漲至7,200元人民幣/平方米的基礎上，上半年的毛利率從去年同期的18.2%提高至35.6%，彌補了成交量萎縮的不利影響，因此毛利潤僅比我們的預測低4%左右。總體來看，經營成本得到了控制，只是物業投資和酒店運營費用較高，我們認為這其中有一部分是一次性項目，未來管理層將採取新的措施來削減經營成本。
總體來看，上半年的主營利潤比我們預期的3.87億港元低20%，相比上年同期的虧損有了明顯的好轉。上半年的利潤佔到我們全年預期的30%左右，我們有信心公司能夠達成全年目標。同時，我們相信公司能夠實現我們80億元人民幣的全年銷售目標，其中60%將來自於上半年的未入賬收入。繼今年初收購土地及資產注入後，公司的總土地儲備目前已經擴大到1,600萬平方米，相當於一家大中型開發商的規模。
負債率尚未達警戒水平
今年上半年，公司共支付了111億元人民幣的土地出讓金，主要來自113億港元新增的銀行貸款。因此，公司的淨負債率也由去年末的2.5%急升至64%。然而，我們認為，對於保利香港這樣的高增長開發商來說，這樣的負債率水平仍然健康。截至今年6月末，公司仍有75億元人民幣的未結補地價，現金餘額也高達110億港元。
上半年合同銷售額同比增長4%至47億元人民幣(銷售面積：650,000平方米)，我們認為，鑒於上半年只有一個新項目開盤，因此這樣的銷售成績基本符合預期。下半年，公司將有106萬平方米項目可供銷售，其中包括六個新開盤項目。此外，公司項目的80%左右都位於二、三線城市，我們認為，這些地區的物業銷售情況將更為穩定。與此同時，公司還將有15個項目陸續推出，因此，我們預計今年100億元人民幣的銷售目標應該能夠完成。 (摘錄)
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