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■澳門較早前舉辦南灣湖C、D區規劃作品展。新華社
威格斯資產評估顧問執行董事、特許測計師、中國房地產估價師張宏業
港澳兩個特區政府同樣面對當前的火紅房地產市場！香港市民正熱烈期待特首10月施政報告的有關措施，而澳門政府也積極研究可行的良方。
澳門特區政府6月中已成立了「促進房地產可持續發展工作小組」，經過近3個月的分析研究及諮詢，可於9月底向特首提交首份報告，對當前樓市起降溫作用。市場人士透露將循6大方向執行，包括增加土地供應量、制訂本澳樓按新指引、研究加重炒賣成本（但保留自住人士稅務優惠）、規範房地產市場運作、提高市場信息透明度和減輕租賃稅務負擔。本文逐一分析其可行性和有關措施細則。
加重炒賣成本立竿見影
六招中最能立竿見影有兩項，即加重炒賣成本和制訂新樓按指引。在現行的澳門的稅項中有中間轉移稅和正式印花稅。凡不動產達成交易並以預約買賣合同作為依據，都需要繳納物業中間轉移稅，稅率是售價之千分之五；在確立性轉移所有權時再交印花稅，現行分三級累進，樓價第一級（二百萬以下）是百分之一、第二級（即二至四百萬內）是百分之二和第三級（超過四百萬元）是百分之三。
未擁有不動產的澳門永久居民可獲首300萬元不動產之相應財產轉移印花稅豁免（僅限於居住單位）。有兩個可行新措施，包括加高中間轉移稅稅率或取消中間轉移稅並直徵印花稅。政府也可鼓勵本澳居民換樓，對他們再購買的自住單位提供一定的印花稅減免。再者澳門的樓價近年飛升，政府可考慮將第一級的上限提升至三百萬元，並同時加高第二及第三級上限和稅率，可收到平衡各級樓價單位比例的作用。
制訂樓按新指引亦有效
制訂樓按新指引是另一有效方法。據了解，金融管理局已向銀行業界徵詢七成樓按的可行性，並獲悉七成的比例是適當的。有些市場人士提倡擬規管的樓按成數，對本地居民宜放寬，但對於非本澳居民則應較嚴謹。但如以香港經驗，非本地居民購買一般沒有借貸或貸款比率遠低於上限成數，效果不大。
政府亦準備加快立法，規範房地產市場的運作及加強管理。《房地產中介業務法律制度》已進入立法程序。但重要的是應配合相關的註冊、執業、取消注冊、考試和年檢制度，這有待中介人監管局具體運作吧！澳門長久以來存在的所謂「三方契」令境外銀行對本澳樓按業務卻步。筆者也高興地知道「樓花」銷售制度快要進入立法程序，對小業主的權益及可能的爛尾工程提供法律規定。
在增加市場透明度，建議設立房地產數據庫，把各有關部門的資料匯總，如施工和完成量、樓宇印花稅量、新批土地資料、新批溢價額資料及樓價指數。為保持指數的獨立性，政府可定期撥款給本澳大學或理工學院制訂並發佈，使本澳居民和外來投資者可參考樓價的起落形勢。
特區政府應重新拍賣土地，並發布每個財政年的土地供應表，使發展商知道未來的中短期的供應情況。另外，可以通過處理閒置土地、活化工廈和土地條文中增建中小型面積的住宅解決本澳居民「上車難」的問題。
常言道，「他山之石」可以借鏡。澳門等鄰近市場的措施可成為香港特區政府的參考！
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