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梁亨
今年美國經濟跌盪起伏，但基本態勢向上，整體看來的確是走出衰退恢復增長的一年。全國房地產商協會日前公布，美國10月份未成交的已簽約成屋銷售指數按月上升了10.4%，至89.3，當中除了西部地區，其他幾個主要地區的簽約均有不同程度的增加。不過，經濟增長速度緩慢、失業率居高不下以及市場信心不足等，勢令美房市維持低迷，相關基金仍將沉崐難起。
據Zillow的統計，追蹤的129個城市區中，只有不到1/4的區域房價出現上升，而截至今年第三季度，負資產住房持有者比例已經達到23.2%，較去全年的21.8%比例為高。此外，美國房市總市值今年以來蒸發1.7萬億美元，高於去年的1.05萬億美元，政府刺激政策只能暫時穩住市場。
有數據也顯示，2010年第三季度新房銷售平均價格環比下跌6%，同比下跌8%，而二手房銷售量更是環比下跌25%，以及同比下跌21%，房地產市場持續疲弱，企業擔心需求不足而不敢投資，因此從當前數值來看，商業地產市場依舊低迷，相關房產基金短期也難有突破。
比如佔近三個月榜首的摩根士丹利美國房地產基金，主要透過投資於美國房地產業有關的公司股票，以尋求長期資本增值。上述基金在2007、2008和2009年表現分別為-18.6%、-42.64%及40.34%，其資產比重為95.46%股票及4.54%現金，而基金的平均市盈率和標準差為44.97倍及41.98%。
摩根士丹利美國房地產基金的資產行業比重為90.09%金融服務、4.48%消費服務、4.37%工業用品及1.05%健康護理。至於該基金的三大資產比重股票為9.83%Simon Property Group Inc.、8.65%Equity Residential及5.97%Vornado Realty LP Shares of Benefit Interest。
失業率高企 樓市難復甦
美國維持中低速增長的背後存在著多重隱患，不但是過於依賴政府刺激措施，當中最令人關注是居高不下的失業率，今年1月初，失業率攀高至罕見的10%。
之後在多種措施的運作下雖然有所下降，但失業率基本上仍是在9.6%上下徘徊，讓消費拉動的經濟仍然顯得黯然失色；因此只有在就業增加之後，人們才會考慮買房，數據也不再令房市神經再度繃緊。
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