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中國國貿(600007.SS)乃租賃物業開發經營的領導者，「地段優勢+強大的運營能力」，令其競爭力突出。公司專注於租賃物業開發經營，租金收入主要來源於寫字樓和商場。近10年來公司寫字樓、商場租金水平穩步增長，出租率穩定在高位，有效抵禦了行業周期波動，體現了公司的龍頭地位。
國貿3A開業，公司權益可租面積增加近一倍，成長空間打開。「京城第一高樓」國貿大廈2010年8月底正式開業。國貿一二期權益可租面積18.04萬平米，國貿3A權益可租面積共計16.12萬平米，其中寫字樓11.31萬平米、商場3萬平米，酒店1.81萬平米。
三期Ｂ未來增長空間大
長期來看，尚在規劃的國貿3B為公司留下了進一步成長的空間。國貿三期B階段工程目前處於前期調研階段，預計建築面積24萬平米，權益可租面積有望達到13萬平米，是目前出租面積的38%，樂觀估計2016年建成，保守估計2020年建成。
國貿3A開業，使收入呈現爆發性增長，因折舊攤銷和利息不可資本化，利潤大幅釋放推後至2015年，未來5年淨利潤年複合增長35%。預計公司10-12年主營業務收入分別為10.99億元、17.8億元、19.82億元，增長率分別為26%、62%、11%；歸屬母公司淨利潤分別為1.96億元、3.56億元、5.38億元，EPS分別為0.19元、0.35元、0.53元，增長率分別為-32%、82%、51%。與09年相比，11年收入翻番淨利潤僅增長23%，主要原因是每年約3億元的固定資產折舊(2011-2015年)以及約2億元的不可資本化利息費用(將逐年降低)。
物業長遠升值潛力巨大
公司出租專案位於中國北京最黃金地段—CBD國貿核心商圈的核心區，其商舖、寫字樓等物業稀缺性凸顯，我們預計RNAV(資產淨值/人民幣)17.43元，目前公司股價RNAV5.76折價交易，估值優勢明顯。短期來看，CBD東擴拆遷受阻以及中服地塊超出2萬元樓面地價出讓都有利於公司物業估值上升。長期來看，受益於地段優勢和公司強大的租賃物業運營能力，物業升值潛力巨大。
國貿3A開業帶來收入爆發性增長，利潤增長潛力也將逐步釋放，特別是在2015年固定資產計提折舊完畢以後，預計2016年毛利率將由64%提升至75%；尚未開工的國貿3B也為公司留下了進一步的成長空間。公司價值嚴重被低估，投資價值凸顯，基於對區域環境和國貿自身優勢的考慮，我們認為物業估值有望進一步提升。綜合考慮P/E和RNAV，給予公司6個月14元的目標價，對應11年40倍P/E，RNAV8折交易，給予「推薦」評級。
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